คดีเปิดทางจำเป็น หรือที่ตาบอด

    ที่ดินตาบอด ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบอยู่ จนไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ หรือออกได้ลำบากมาก เพราะต้องข้ามสระ บึง ทะเลหรือที่สูงชัน กฎหมายบัญญัติให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อม มีสิทธิฟ้องขอเปิดใช้ทางออกในที่ดินของผู้อื่นที่ล้อมรอบอยู่ได้เท่าที่จำเป็น โดยต้องเสียค่าทดแทน

 

การได้มาซึ่งทางจำเป็น มีองค์ประกอบดังนี้

1 ต้องเป็นที่ดินที่มีแปลงอื่นล้อมอยู่

2 ที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ หรือมีแต่ไม่สะดวก เช่น ข้ามบึง ทะเล หรือที่สูงชัน เป็นต้น

3 ใช้ออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว

โดยการขอทางจำเป็น ต้องสมควรแก่ทางจำเป็น และทำให้เกิดความเสียหายแก่ที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมอยู่ให้น้อยที่สุด

 

ความหมายของทางสาธารณะ

1 ทางสาธารณะที่ชัดเจน ระบุไว้ในโฉนด

2 ไม่มีระบุในโฉนดว่าเป็นทางสาธารณะ แต่ประชาชนใช้ร่วมกันอย่างสม่ำเสมอ ถือเป็นสาธารณะโดยปริยายหรือโดยสภาพ

 

ทางจำเป็นมีได้ในกรณี

1 โดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่ต้องไปจดทะเบียน

2 โดยนิติกรรมสัญญา แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกัน

3 โดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นนั้น

 

กรณีแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่สาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดิน ตามมาตรา 1349 ได้เฉพาะที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

 

หลักเกณฑ์พิจารณาเส้นทาง : ใกล้ทางสาธารณะที่สุด สะดวกที่สุด เหมาะสมกับความเป็นจำกว่าทางอื่น

 

ผู้มีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น

1 เจ้าของที่ดินซึ่งถูกปิดล้อมเท่านั้น ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้าน ไม่มีสิทธิ

2 บุคคลผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็น

3 ผู้รับโอนที่ดินซึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ

4 เจ้าของที่ดินจดคลองตื้นเขินประชาชนไม่สามารถใช้เป็นทางสัญจรไปมานานแล้วทางอื่นออกไม่ได้ จึงใช้ทางจำเป็นผ่านที่ล้อมได้

 

การดำเนินคดี : ถือว่าเป็นคดีมีข้อพิพาท จึงต้องทำเป็นคำฟ้อง และเสียค่าขึ้นศาล 200 บาท

 

เขตอำนาจศาล : ศาลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขต

 

ประเด็นข้อพิพาท

1 ทางที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยเปิดนั้นเป็นทางจำเป็นหรือไม่

2 โจทก์มีความจำเป็นต้องใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะ กว้าง....เมตร ได้ตามฟ้องหรือไม่ หรือปัญาทางพิพาทมีความกว้างเพียงใด

3 จำเลยสมควรได้รับค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่ที่มีเหตุที่มีทางผ่านเพียงใด

 โจทก์มีหน้าที่นำสืบก่อน

 

ที่ดินแปลงที่ถูกล้อม : กรณีถูกล้อม เพราะการแบ่งแยกในภายหลัง คงมีสิทธิเฉพาะใช้ทางจากแปลงที่แบ่งแยก ไม่มีสิทธิใช้ทางในที่ดินแปลงอื่น

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น ความกว้างของที่ดินที่จะขอเปิดทาง ส่วนใหญ่ศาลจะกำหนดไว้ประมาณ 1.5 - 3.5 เมตร (ตามแต่ความจำเป็นของผู้ขอเปิดทางจะสามารถนำสืบได้)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6930/2540

    ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ที่ระบุให้ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้นั้น มิได้มีบทบัญญัติว่าทางจำเป็นต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะโดยตรงความมุ่งหมายที่สำคัญคือให้ที่ดินถูกล้อมอยู่นั้นมีทางออกถึงทางสาธารณะได้เท่านั้น ได้ความว่าหากโจทก์ผ่านที่ดินของจำเลย โจทก์สามารถไปตามทางจนในที่สุดถึงทางสาธารณะได้ เช่นนี้ที่ดินของจำเลยย่อมเป็นทางจำเป็นแม้จะฟังว่าเมื่อผ่านที่ดินของจำเลยแล้วจะต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นอีก แต่บุคคลอื่นซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นก็มิได้ร้องสอดเข้ามาเป็นจำเลยร่วมเพื่อโต้แย้งสิทธิของโจทก์คดีจึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่าเจ้าของที่ดินแปลงอื่นยินยอมให้โจทก์ผ่านหรือไม่ เมื่อที่ดินของโจทก์กับที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงเดียวกัน และที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินในที่ดินที่แบ่งแยกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350

    ที่ดินของจำเลยเป็นถนนซอยเชื่อมกับถนนสายอื่นในหมู่บ้าน รถยนต์สามารถแล่นเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์ขอผ่านเป็นทางจำเป็นซึ่งเป็นทางที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุดและเกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด เพราะที่ดินของจำเลยมีสภาพเป็นถนนเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยภายในหมู่บ้านผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว ส่วนความจำเป็นของโจทก์ผู้มีสิทธิจะผ่านนั้น แม้ตามเจตนารมณ์ของกฎหมายในเรื่องทางจำเป็น ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ มิได้จำกัดให้ใช้เฉพาะทางเดินด้วยเท้าแต่อย่างเดียว ทั้งตามสภาพความจำเป็นของคนที่อยู่อาศัยในหมู่บ้าน ย่อมต้องมีรถยนต์เป็นยานพาหนะ ฉะนั้นที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยรื้อรั้วในที่ดินของจำเลย เพื่อเปิดเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์กว้างแปลงละ 3.5 เมตร จึงเหมาะสมแล้ว

 

ประเด็น ขนาดที่เหมาะสมสำหรับรถยนต์เข้าออก คือ 2.5 - 4 เมตร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2551

    การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 กำหนดให้จำเลยเปิดทางกว้าง 2.50 เมตร นั้น ก็เพื่อที่จะให้โจทก์ได้ใช้รถยนต์ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นในปัจจุบันแล่นเข้าออกได้โดยสะดวก การที่จำเลยจะขอให้เปิดทางให้โจทก์กว้างเพียง 2 เมตร ย่อมทำให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้ไม่สะดวกรวดเร็วซึ่งเป็นการไม่เหมาะสมแก่สภาพการณ์และความเจริญของบ้านเมืองในปัจจุบันที่ต้องการความรวดเร็ว การกำหนดให้จำเลยเปิดทางพิพาทซึ่งเป็นทางจำเป็นมีขนาดกว้าง 2.50 เมตร เพื่อให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้จึงน่าจะเหมาะสมแล้ว

 

ประเด็น การกำหนดค่าเสียทดแทน ประมาณ 75% ของราคาประเมินที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3758/2543

    การเรียกร้องเอาทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 เป็นกรณีที่มีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินกันจนเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ หมายความว่า ที่ดินแปลงเดิมก่อนแบ่งแยกมีทางออกไปสู่ทางสาธารณะและการแบ่งแยกเป็นเหตุให้แปลงที่แบ่งแยกแปลงใดแปลงหนึ่งออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นได้เฉพาะที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

    เมื่อที่ดินโจทก์ตกอยู่ในที่ล้อม โจทก์ย่อมได้รับการคุ้มครองถึงการใช้ยานพาหนะผ่านทางในสภาพที่เป็นถนนได้ มิได้จำกัดเฉพาะให้ใช้ทางเดินได้ด้วยเท้าแต่อย่างเดียว และตามสถานการณ์ความเจริญของบ้านเมืองในปัจจุบันรถยนต์เป็นพาหนะที่จำเป็น และที่พิพาทอยู่ห่างถนนประมาณ 200 เมตร เป็นพื้นที่มีความเจริญมีอาคารสูงหลายอาคารและ ห่างจากย่านการค้าเพียง 500 เมตร หากจะมีการพัฒนาที่ดินเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดและเป็นการพัฒนาบ้านเมืองไปสู่ความเจริญแล้ว สมควรที่จะเปิดทางเพื่อให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้

    โจทก์ฟ้องขอให้เปิดทางภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 8822 และเป็นทางจำเป็นสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 7178 ของโจทก์ที่ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เป็นคำฟ้องให้ศาลเลือกวินิจฉัยเอาจากพยานหลักฐาน เมื่อทางพิจารณาได้ความว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยต่อไปอีกว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่

    โจทก์เป็นผู้มีสิทธิจะผ่านที่ดินของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่จำเลย ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ซึ่งค่าทดแทนดังกล่าวไม่ใช่ค่าซื้อที่ดิน เมื่อคำนึงกับความเจริญและความเปลี่ยนแปลงของบ้านเมือง ประกอบกับความเสียหายที่จำเลยได้รับแล้ว สมควรกำหนดค่าทดแทนความเสียหายให้จำเลยเท่ากับร้อยละ 75 ของราคาประเมิน

 

ประเด็น กรณีแบ่งกันทอดๆ ไม่ต้องเสียค่าทดแทน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3484/2548

    ที่ดินของจำเลยและของ บ. เป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์ แม้จะแบ่งแยกออกจากที่ดินของโจทก์ เป็นของ บ. ก่อนแล้วจึงแบ่งแยกที่ดินของ บ. เป็นของจำเลยภายหลัง ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยไม่ใช่ที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์มาแต่เดิมแต่อย่างใด ถือว่าที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินที่มีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจาก ที่ดินแปลงเดียวกัน เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาท เป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350

 

ประเด็น จำเลย(เจ้าของที่ดิน) ไม่ฟ้องแย้งเรียกเงินค่าทดแทนในคดี ต้องไปฟ้องร้องเป็นอีกคดีหนึ่ง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 404/2536

     ที่ดินโจทก์ถูกที่ดินของจำเลยและบุคคลอื่นล้อมรอบอยู่แม้จะปรากฏว่าโจทก์เคยใช้ที่ดินของ บ. เดินออกสู่ทางสาธารณะแต่เป็นการขอเดินผ่านเข้าออกในขณะที่จำเลยปิดกั้นทางพิพาท จำเลยเคยฟ้องโจทก์ให้เปิดทางจำเป็นในที่ดินของโจทก์เพื่อให้จำเลยสามารถเดินจากที่ดินของจำเลยแปลงซึ่งอยู่ติดกับที่ดินโจทก์ด้านทิศเหนือเพื่อผ่านไปยังที่ดินของจำเลยอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ทางด้านทิศใต้ของที่ดินโจทก์แล้วออกสู่ทางสาธารณะโดยมิได้ฟ้อง บ. กับบุคคลอื่นที่มีที่ดินติดกับจำเลยให้เปิดทางจำเป็นแก่จำเลย เป็นการยอมรับว่าทางพิพาทเป็นทางที่ออกสู่ทางสาธารณะใกล้ที่สุดและสะดวกมากกว่าทางอื่น จึงฟังได้ว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นสำหรับที่ดินโจทก์จำเลยเคยฟ้องให้โจทก์เปิดทางจำเป็นในที่ดินของโจทก์ให้จำเลยผ่านกว้าง 2 เมตร และเป็นทางแนวเดียวกับทางพิพาทขนาดทางกว้าง2 เมตร เหมาะสมแก่การใช้ประโยชน์ตามสภาพบ้านเมืองในปัจจุบันแล้ว บทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 1349 มิได้บังคับให้ผู้มีสิทธิผ่านทางจำเป็นในที่ดินของผู้อื่นนั้นต้องเสนอใช้ค่าทดแทนก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ โจทก์มีอำนาจฟ้องเรียกเอาทางจำเป็นโดยไม่ต้องเสนอให้ค่าทดแทนแก่จำเลยก่อน โจทก์ไม่ได้เสนอค่าทดแทนแก่จำเลย และจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนจากโจทก์ คดีจึงไม่มีประเด็นที่ศาลจะวินิจฉัยในเรื่องค่าทดแทน และปัญหานี้มิใช่ปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาดังกล่าวมาจึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 และถือว่าเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ต้องห้ามฎีกาตามป.วิ.พ. มาตรา 249 ปัญหาว่าผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 หรืออาจไม่ต้องใช้ค่าทดแทนตามมาตรา 1350 ไม่เป็นประเด็นวินิจฉัยในคดีนี้ จึงชอบที่จำเลยจะไปว่ากล่าวในเรื่องค่าทดแทนจากโจทก์เป็นอีกคดีหนึ่งต่างหากรูปคดีมีเหตุผลอันสมควรที่ศาลจะระบุในคำพิพากษาให้ชัดเจนว่าไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะไปว่ากล่าวในเรื่องค่าทดแทนจากโจทก์เป็นอีกคดีหนึ่งต่างหาก และคำพิพากษาดังกล่าวไม่ได้บังคับให้โจทก์ต้องใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยในคดีนี้ จึงไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอของจำเลย ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142.

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 74/2540

    ทางพิพาทเกิดขึ้นหลังจากส. ขายที่ดินให้จำเลย แล้วต่อมาส. ปักเสาไฟฟ้า โดยได้รับอนุญาตจากจำเลย จึงเกิดเป็นถนนสายเล็กๆขึ้นโดยปริยายประมาณ10ปีเศษ ทางพิพาทจึงไม่ใช่ทางสาธารณะ แต่เป็นที่ดินของจำเลยซึ่งโจทก์เป็นบุคคลอื่นอาศัยสัญจรโดยถือวิสาสะหาเข้าลักษณะเป็นการใช้สิทธิโดยปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ไม่แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยมากกว่า10ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จะกำหนดให้ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นมีหน้าที่ต้องใช้ค่าทดแทนแก่ผู้เปิดทางให้ก็ตาม แต่ก็มิได้บังคับให้ใช้ค่าทดแทนก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ ในทางตรงกันข้ามเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่มีหน้าที่ต้องเปิดทางให้ผ่าน และมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเช่นเดียวกัน เมื่อโจทก์ไม่เสนอค่าทดแทนแก่จำเลยและจำเลยมิได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนจากโจทก์คดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องค่าทดแทนจำเลยชอบที่จะว่ากล่าวเอากับโจทก์เป็นอีกคดีหนึ่งต่างหาก

 

ประเด็น หมดความจำเป็นแล้ว ก็ขอเปิดทางอีกไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 811/2540

   แม้เดิมผู้อยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ไม่ได้หมายความว่า โจทก์ผู้รับโอนที่ดินจะได้สิทธิในทางเดินนั้นมาด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็น เมื่อโจทก์ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางนั้น เพราะโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งโจทก์สามารถใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1349 หรือมาตรา 1350

 

ประเด็น แม้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะได้ซื้อมาโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินตาบอด ก็มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547

   การขอผ่านทางที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะนั้น ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป

   กฎหมายมิได้บัญญัติว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ซึ่งอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น เพียงแต่การที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมนั้น ที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านกับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ที่ดินของจำเลยมีเนื้อที่เพียง 5 ตารางวา มีรูปลักษณะเป็นสามเหลี่ยมชายธงซึ่งใช้ประโยชน์เพียงเป็นทางเข้าหมู่บ้าน และเชื่อมกับที่ดินอีก 2 แปลงของจำเลยที่มีสภาพเป็นถนนเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์จึงไม่จำต้องทำทางผ่านให้เกิดความเสียหายแก่ที่ดินจำเลย และจำเลยก็มิได้รับความเสียหายในการที่โจทก์จะใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะเพราะมีสภาพเป็นทางอยู่แล้ว ที่ดินของจำเลยที่โจทก์ขอผ่านเป็นทางจำเป็นจึงเป็นทางที่สะดวกที่สุดและก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด ต่างกับอีกด้านหนึ่งที่ดินที่ล้อมไม่มีสภาพเป็นทาง มีหญ้าและต้นไม้ปกคลุมกับต้องผ่านที่ดินอีกหลายแปลง ทั้งจะต้องปรับปรุงเพื่อให้มีสภาพเป็นทางอีกด้วย

   แม้ทางจำเป็นจะเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งกฎหมายห้ามผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินนั้นก็ตาม แต่เมื่อถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิเรียกร้องที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมแต่อย่างใด จึงไม่ขัดต่อกฎหมาย

 

ประเด็น ทางจำเป็นไม่ขัดต่อพรบ.จัดสรรที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3892/2549

   แม้ทางจำเป็นที่โจทก์ขอผ่านที่ดินจัดสรรของจำเลยเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก แต่เมื่อจำเลยรับว่าถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จึงหาได้ขัดต่อกฎหมายดังกล่าวไม่ และหากการที่จำเลยเปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ทำให้จำเลยต้องเสียหายจำเลยย่อมมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเพื่อความเสียหายจากโจทก์ได้ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาทที่จำเลยสร้างรั้วกำแพงปิดกั้นเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกและจัดวางท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า สายโทรศัพท์สู่ทางสาธารณะได้

   เมื่อทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแล้ว โจทก์มีสิทธิใช้ทางดังกล่าวได้โดยอำนาจของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 จึงไม่จำต้องให้จำเลยไปจดทะเบียนทางจำเป็นตามคำขอของโจทก์อีก

 

ประเด็น เรือสัญจรได้ ไม่ถือว่าเป็นที่ตาบอด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2621/2559

   จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งสาม โดยทำข้อตกลงว่ากรณีจำเลยสามารถหาทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ จำเลยจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ทั้งสาม เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว เป็นทางกว้าง 3 เมตร ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาไม่ใช่เป็นแต่เพียงความยินยอม จำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อตกลงนั้น ข้อความดังกล่าวแสดงชัดว่าจำเลยสัญญาจะให้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม แม้จะมีข้อความต่อไปว่า เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว ก็เป็นเพียงข้อจำกัดในการใช้ภาระจำยอมว่าให้แก่โจทก์ทั้งสามเท่านั้นที่จะใช้ภาระจำยอมได้ ส่วนข้อความว่าหากโจทก์คนใดคนหนึ่งขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว ยินยอมให้จำเลยปิดทางออกได้ ก็เป็นเพียงข้อกำหนดเป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายเท่านั้นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ทำได้ ต่อมาเมื่อจำเลยนำที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งสามไปจัดสรรและทำทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมที่โจทก์ทั้งสามได้มาโดยนิติกรรม การที่จำเลยทำกำแพงปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสามขอให้รื้อกำแพงได้

   เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะ สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่สาธารณะได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น

   จำเลยร่วมที่ 1 ซื้อที่ดินซึ่งมีกำแพงและทางพิพาทบางส่วนต่อจากจำเลย โดยทำบันทึกข้อตกลงว่า ผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้ซื้อจะต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสามและบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ แสดงว่าจำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป

   จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากจำเลยผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 2 จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง

จำเลยโอนที่ดินภารยทรัพย์ทางพิพาทแก่จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไปแล้ว จำเลยไม่ใช่เจ้าของภารยทรัพย์อีกต่อไป สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ แต่หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม

 

ประเด็น เป็นทั้งทางจำเป็นและทางภาระจำยอมด้วย โจทก์ฟ้องทั้งสองประเด็นได้ โดยให้ศาลเลือกพิจารณาเอาเอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5881/2548

   โจทก์ฟ้องขอให้เปิดทางภาระจำยอมและอ้างว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นเนื่องจากที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมไม่มีทางออกสู่สาธารณะ เป็นคำฟ้องให้ศาลเลือกวินิจฉัยจากพยานหลักฐานว่า เมื่อทางพิจารณาได้ความว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ก็สามารถพิพากษาบังคับให้เปิดทางในฐานะทางจำเป็นได้ด้วย เมื่อที่ดินโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ โจทก์ย่อมผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ทางพิพาทจึงเป็นทางจำเป็น

   การที่จำเลยฟ้องแย้งอ้างว่าการใช้ทางจำเป็นของโจทก์เป็นการทำละเมิดทำให้จำเลยเสียหายและจำเลยขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์และเรียกค่าเสียหายมาด้วย ถือได้ว่าจำเลยได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนอันเกิดจากการใช้ทางจำเป็นมาด้วยแล้ว ศาลจึงกำหนดให้โจทก์ใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยได้

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

    ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือ ทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

    ที่และวิธีทำทางผ่านนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

    ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้น นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

มาตรา 1350 ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางตามมาตราก่อน ได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

มาตรา 1352 ท่านว่าถ้าเจ้าของที่ดินได้รับค่าทดแทนตามสมควรแล้ว ต้องยอมให้ผู้อื่นวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันผ่านที่ดินของตน เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินติดต่อ ซึ่งถ้าไม่ยอมให้ผ่านก็ไม่มีทางจะวางได้ หรือถ้าจะวางได้ก็เปลืองเงินมากเกินควร แต่เจ้าของที่ดินอาจให้ยกเอาประโยชน์ของตนขึ้นพิจารณาด้วย

    เมื่อมีเหตุผลพิเศษ ถ้าจะต้องวางเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ซื้อที่ดินของตนบางส่วนตามควรที่จะใช้ในการนั้น โดยราคาคุ้มค่าที่ดินและค่าทดแทนความเสียหายซึ่งอาจมีเพราะการขายนั้นด้วย

    ถ้าพฤติการณ์เปลี่ยนไป เจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ย้ายถอนสิ่งที่วางนั้นไปไว้ ณ ส่วนอื่นแห่งที่ดินของตนตามแต่จะเหมาะแก่ประโยชน์แห่งเจ้าของที่ดิน

    ค่าย้ายถอนนั้นเจ้าของที่ดินติดต่อเป็นผู้เสีย แต่ถ้ามีพฤติการณ์พิเศษไซร้ ท่านว่าจะให้เจ้าของที่ดินอีกฝ่ายหนึ่งช่วยเสียค่าย้ายถอนตามส่วนอันควรก็ได้

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 ทางจําเป็น ตามมาตรา 1349 ต้องใช้ค่าทดแทน แต่การเสนอคำฟ้องขอให้เปิดทางจําเป็น ไม่จําต้องเสนอชดใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยก่อน แต่ระวัง!!! อาจจะไม่สามารถใช้สิทธิตามป.พ.พ. มาตรา 1352 ได้ สำหรับการวางท่อน้ำ หรือสายไฟฟ้า เป็นต้น ฉะนั้นควรเสนอค่าทดแทนตามราคาประเมินของสำนักงานทีด่ิน

2 ทางจําเป็นไม่ต้องจดทะเบียน เป็นทรัพยสิทธิโดยสมบรูณ์

3 เป็นสิทธิตามกฎหมาย แม้ได้มาโดยรู้ แต่ต้องใช้สิทธิโดยสุจริต เช่น มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทาง โดยเจ้าของไม่ได้หวงห้าม แต่ไปขอเปิดทางจําเป็นในที่ดินพิพาทที่เขาต้องรื้อบริเวณหลังบ้านออก เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

4 เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมเท่านั้น ที่ฟ้องขอให้เปิดทางจําเป็นได้ หากไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจําเป็น

5 มีสิทธิใช้ยานพาหนะผ่านทางจําเป็นได้ แต่ต้องให้เสียหายน้อยที่สุด

6 กรณีผู้ขอไม่มีรถยนต์ใช้ จะขอทางจำเป็นสำหรับขนาดของรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจำเป็น ได้เพียงทางเดินเท่านั้น

7 ทางจําเป็นอาจเป็นภาระจํายอมโดยอายุความได้ถ้าใช้ทางจําเป็นปรปักษ์กับเจ้าของ

8 เจ้าของที่ดินสามารถตกลงกันให้ทางจำเป็น จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้

9 หมดความจําเป็นก็ขอเปิดทางจําเป็นไม่ได้

10 ผู้ที่จะขอใช้ทางจําเป็นไม่จําเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจําเป็นได้

11 ต้องเป็นที่ดินแปลงใหญ่มาก่อนแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลงย่อยที่ดินแปลงย่อย ถูกบังคับให้เปิดทางจําเป็นผ่านที่ดินแปลงเดิมที่ได้แบ่งแยกเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

12 ไม่จำกัดว่าต้องเป็นที่ดินแปลงเดียวเจ้าของเดียว อาจเป็นที่ดินหลายๆแปลง หลายๆเจ้าของก็ได้

13 การขอเปิดทางจําเป็นไม่มีอายุความ

14 ค่าทดแทน จะตกลงเป็นรายปีหรือเงินก้อนก็ได้

15 ต้องบรรยายฟ้อง ถูกที่ดินล้อมทั้ง 4 ทิศ

 

อัตราค่าบริการว่าความ คดีขอเปิดทางจำเป็น
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นคำฟ้อง / ต่อสู้ คดีเปิดทางจำเป็น หรือที่ตาบอด	-x-