คดีภาระจำยอม

    บทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

 

การได้มาซึ่งสิทธิภาระจำยอม 3 วิธี คือ

1 นิติกรรมสัญญา โดยการตกลงกันทำสัญญาซึ่งต้องอยู่ในบังคับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงจะสมบูรณ์ ส่วนค่าทดแทนแล้วแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน

2 อายุความ ตามมาตรา 1382 คือการครอบครองปรปักษ์โดยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และได้ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี ไม่ว่าที่ดินมีโฉนด หรือ น.ส.3 ก็ตาม และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

3 โดยผลแห่งกฎหมายกำหนด ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1312 ให้ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำนั้น

 

การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม

1 เมื่อภารยทรัพย์ และสามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน โดยเจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้

2 ทางภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน

3 เมื่อภาระจำยอมนั้นยังประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นน้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

 

ทางสาธารณะ : หมายความรวมถึง ทางสาธารณะที่ประชาชนใช้ร่วมกัน หรือทางสาธารณะโดยปริยาย ด้วย

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น เดินในที่ดินที่ตนเองไม่เจ้าของรวมอยู่ด้วย ไม่เป็นภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2196/2514

    เจ้าของรวมใช้ทางเดินผ่านที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของรวม เป็นการใช้ตามอำนาจกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ แม้จะใช้ทางนั้นมาช้านานเท่าใด ก็ไม่ได้ภาระจำยอม

 

ประเด็น การใช้ทางภาระจำยอม โดยถือวิสาสะ / เจ้าของยินยอม ผลคือไม่ได้ภาระจำยอม

    การได้ทางภาระจำยอม จะต้องใช้ทางเดินโดยความสงบ เปิดเผย และเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว หรืออาจกล่าวได้ว่าเป็นการใช้โดยพลการ แต่ถือเป็นการใช้ทางเดินโดย "ถือวิสาสะ" อาศัยความเกี่ยวพันในเครือญาติ หรือความสนิทสนมคุ้มเคยถือว่าเป็นกันเอง เท่ากับยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ศาลฏีกาวินิจฉัยว่า ถือไม่ได้ว่าได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แม้จะใช้มากกว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามมาตรา 1401

 

คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2053/2522

    โจทก์ใช้ทางผ่านที่ดินจำเลยเดินออกไปสู่ถนนใหญ่กว่า 10 ปี โดยโจทก์ขออนุญาตจำเลย ไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3493/2545

    โจทก์และจำเลยทั้งสี่เป็นญาติพี่น้องกัน โจทก์ใช้ทางพิพาทตั้งแต่มีสภาพเป็นคันนา ต่อมาเมื่อมีการขุดบ่อเลี้ยงกุ้ง ทางพิพาทก็เปลี่ยนสภาพมาใช้เป็นคันบ่อเมื่อถึงฤดูทำนาก็จะเดินบนคันนา แต่ถ้านอกฤดูทำนาก็อาจเดินลัดที่นาได้ จึงเป็นการไม่แน่นอนว่าจะเดินทางใดสุดแล้วแต่จะสะดวก โดยเฉพาะแต่ละคนสามารถเดินผ่านที่นาซึ่งกันและกันในลักษณะพึ่งพาอาศัยและถ้อยทีถ้อยอาศัยกันอันเป็นการสะท้อนถึงสภาพวิถีชีวิตที่แท้จริงของการอยู่ร่วมกันของคนชนบทว่าตามปกติแล้วจะใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านได้ โดยการถือวิสาสะอาศัยความเกี่ยวพันในทางเครือญาติหรือความคุ้นเคยเป็นประการสำคัญซึ่งเป็นการเอื้อเฟื้อเอื้ออาทรต่อกันถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสี่มากว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401

 

ประเด็น ระยะเวลา 10 ปี สามารถนับต่อเนื่องหรือรวมกันได้ไม่ขาดตอน แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนเจ้าของภารยทรัพย์ เช่น โอนขาย ให้ หรือรับมรดกเป็นทอดๆ เป็นต้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10002/2551

    โจทก์ ญาติของโจทก์และผู้เช่าที่ดินพร้อมบ้านของโจทก์ ต่างได้ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสองเป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะ โดยสงบ และเปิดเผยด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอม แม้ที่ดินของจำเลยทั้งสองจะมีการโอนต่อกันมาหลายครั้งจนมาถึงจำเลยทั้งสองก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และบริวารได้ใช้ทางพิพาทในที่ดินดังกล่าวติดต่อกันมาโดยเจ้าของที่ดินที่รับโอนต่อกันมาจนถึงจำเลยทั้งสอง ต่างก็ทราบดีและไม่ได้โต้แย้งคัดค้าน สิทธิในอันที่จะใช้ในทางพิพาทและระยะเวลาในการใช้ทางพิพาทของโจทก์จึงหาถูกกระทบหรือสะดุดหรือหยุดลงไม่ ดังนั้น เมื่อโจทก์และบริวารใช้ทางพิพาทติดต่อกันตั้งแต่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมบ้านมาในปี 2530 จนถึงปี 2542 ที่จำเลยทั้งสองทำการถมดินและล้อมรั้วลวดหนามปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการใช้เกินกว่า 10 ปี ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 แล้ว

    โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะเท่านั่น และโดยสภาพของทางพิพาทก็ไม่อาจใช้เป็นทางให้ยานพาหนะผ่านได้ นอกจากนี้ โจทก์และบุคคลที่เช่าบ้านของโจทก์เดินผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสองออกสู่ทางสาธารณะโดยต้องเดินเลียบข้างเสาซึ่งจำเลยที่ 1 ทำไว้เพื่อปลูกบ้าน ซึ่งมีความกว้างไม่ถึง 2 เมตร ประกอบกับทางพิพาทส่วนที่ความกว้างที่สุดประมาณ 150 เซนติเมตร และส่วนที่แคบที่สุดประมาณ 120 เซนติเมตร จึงเห็นควรกำหนดให้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสองกว้าง 120 เซนติเมตร เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

 

ประเด็น การได้ภาระจำยอมโดยอายุความ แม้จะมิได้จดทะเบียน ก็สามารถใช้ยันบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริต และเสียค่าตอบแทนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1470/2503

   จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไปเพราะเหตุมิได้จดทะเบียนภารจำยอมหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 800/2502 ซึ่งตัดสินโดยที่ประชุมใหญ่)

 

ประเด็น เข้าใจว่าเดินในที่ทางสาธารณะ ไม่เป็นภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1684/2558

    โจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งสิบสองใช้ทางพิพาทโดยเข้าใจว่าทางพิพาทเป็นทางสาธารณะยังถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิผ่านทางพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แม้โจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งสิบสองจะใช้ทางพิพาทเกินกว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่เป็นภาระจำยอมเพื่ออสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งสิบสอง

 

ประเด็น ขนาดความกว้างของที่ดินที่จะขอภาระจำยอม : แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกัน หรือ สภาพการใช้งานจริง (รอค้นหาเลขคำพิพากษาศาลฏีกา)

 

ผู้มีสิทธิฟ้องขอทางภาระจำยอม

1 เจ้าของที่ดิน

2 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน โรงเรือน เป็นต้น

 

การเสนอคำฟ้องต่อศาล

โจทก์ผู้ฟ้องจะต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า ภารยทรัพย์ไปจดทะเบียนภาระจำยอม

 

ลักษณะการบรรยายคำฟ้อง

1 บรรยายฐานะของโจทก์และจำเลย

2 โจทก์ต้องบรรยายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์และอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย ซึ่งตกเป็นภารยทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ โดยมีข้อโต้แย้งอ้างสิทธิ

3 โจทก์ต้องบรรยายถึงสิทธิแห่งการได้มาซึ่งภาระจำยอมและจำเลยโต้แย้งสิทธิ

4 โจทก์ต้องแสดงแผนที่ประกอบคำฟ้องอันเป็นข้ออ้าง

5 โจทก์ต้องบรรยายข้ออ้างได้ใช้ทางภาระจำยอมเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยสงบ และเปิดเผยจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

 

ศาลที่จะรับคำฟ้อง : ศาลจังหวัดที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ

 

ค่าธรรมเนียมศาล : คดีละ 200 บาท

 

ประเด็นข้อต่อสู้ 

1 ใช้ทางพิพาทไม่เกิน 10 ปี

2 ถือวิสาสะ

3 ฟ้องแย้งให้รื้อถอน หากโจทก์ไม่ดำเนินการ จำเลยขอดำเนินการเองโดยให้โจทก์ออกค่าใช้จ่าย

4 ค่าเสียหายกรณีละเมิด

5 ค่าเสียหายรายเดือน

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา 1385 ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้

มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

    เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

มาตรา 1399 ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้ 10 ปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป

มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 ภาระจำยอม ไม่จําเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรือที่ดินที่อยู่ติดกัน แม้ที่ดินไม่ได้อยู่ติดกันก็สามารถใช้ทางภาระจํายอมได้

2 ไม่จําเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ ภาระจํายอมไปสู่ที่ใดก็ได้

3 ภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กําหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทน แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่

4 ภาระจํายอมไม่จดทะเบียนไม่สมบรูณ์ (มาตรา 1299 วรรค 1 และวรรค 2) หากไม่ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน การได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น

5 ทางจําเป็นหมดความจําเป็นก็สิ้นไป ภาระจํายอมไม่ใช้ 10 ปี หรือ จดทะเบียนยกเลิก

6 เจ้าของที่ดินสามยทรัพย์ สามารถนับระยะเวลารวมกับเจ้าของเดิมได้ ถือเป็นการสืบสิทธิ มีอำนาจฟ้องตาม ป.พ.พ. 1401 เช่น กรณีได้รับมาโดยมรดก เป็นต้น

7 การใช้ทางพิพาทในลักษณะเดินตามบุคคลอื่น มิได้ใช้ในนามตนเอง ไม่ถือเป็นการใช้ทางพิพาทเพื่อให้ได้ภาระจำยอม

 

อัตราค่าบริการว่าความ คดีจดทะเบียนภาระจำยอม
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นคำฟ้อง / ต่อสู้ คดีภาระจำยอม	-x-

 

หมายเหตุ อัตรานี้เฉพาะคดีที่มีเขตอำนาจศาลอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดลำพูน

นอกเหนือจากนี้ เพิ่มค่าเดินทางกิโลเมตรละ 5 บาท