คดี ฟ้องขับไล่

อาศัยเหตุตามกฎหมาย ดังนี้

1 สิทธิอาศัย หากเจ้าของไม่ประสงค์ให้ผู้อาศัยอยู่เมื่อใด ก็มีสิทธิจะขับไล่ออกไปได้ทันที

2 ละเมิด เช่น บุกรุก เป็นต้น

3 สิทธิเหนือพื้นดิน คือ เจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดิน แต่ไม่มีสิทธิในที่ดิน โดยโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดิน

4 สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป ตามป.พ.พ. มาตรา 1418

5 เช่า หากหมดสัญญาเช่าแล้ว สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ

6 เช่าช่วง โดยชอบนั้น ผู้ให้เช่าเดิมต้องยินยอม หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลคือ จะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม แต่ในกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิม เมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

7 ขายฝาก ในกรณีล่วงเลยกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน กรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับขายฝากโดยสมบูรณ์

8 กรณีอื่นๆ เช่น กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวม ตามป.พ.พ. มาตรา 1360

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด สำนักงานบังคับคดี คู่สมรสจะร้องขอกันส่วนเพื่ออ้างในการอยู่อาศัยไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8239/2551

    โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครอง ตามป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยจะยกเหตุว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างจำเลยกับ ส. สามีจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาในคดีที่ถูกยึดที่ดินและบ้านพิพาทขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เพื่อร้องขอกันส่วนเงินจากการขายทอดตลาดมาเป็นข้อต่อสู้ เพื่ออยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทดังกล่าวหาได้ไม่ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6724/2554

    กรณีที่โจทก์ในฐานะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ร้องขอให้ศาลออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ ตามป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรี เป็นการใช้สิทธิบังคับคดีของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาอันเป็นขั้นตอนการบังคับคดีภายหลังจากโจทก์ฝ่ายชนะคดีได้ดำเนินการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของจำเลยฝ่ายแพ้คดีภายในระยะเวลา 10 ปี ตามป.วิ.พ. มาตรา 271 แล้วจึงมิใช่กรณีที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาร้องขอให้บังคับคดีแก่ทรัพย์สินของจำเลยเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาและมิใช่การใช้สิทธิของโจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษามาบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของจำเลย จึงไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับระยะเวลาการบังคับคดีที่ให้นับแต่วันมีคำพิพากษาหรือคำสั่งตามมาตรา 271 มาบังคับได้

 

ประเด็น การเช่า บอกเลิกสัญญาแล้ว สามารถฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1709/2516

    มูลนิธิโจทก์ซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าเดิม ย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่า เมื่อมูลนิธิโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้ จำเลยจะโต้เถียงสิทธิของมูลนิธิโจทก์ว่าเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์ของมูลนิธิหาได้ไม่

    การที่ประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ลงนามในหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเพียงผู้เดียว โดยไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนลงนามด้วย ให้ครบถ้วนถูกต้องนั้น แม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนมูลนิธิโจทก์ แต่ก็เห็นได้ว่าทำในฐานะตัวแทนของมูลนิธิโจทก์ ทั้งมูลนิธิโจทก์ก็ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้น และฟ้องขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยจะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้

    จำเลยมิได้ยกข้อที่ว่า การบอกกล่าวเลิกการเช่าของทนายโจทก์มิได้มีการมอบอำนาจโดยชอบ เพราะไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนร่วมมอบอำนาจกับประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ขึ้นต่อสู้ในศาลชั้นต้น จะยกขึ้นฎีกาไม่ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

 

ประเด็น ขายฝาก จำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าใช้สิทธิไถ่ถอนทรัพย์ ศาลมีอำนาจงดสืบพยานแล้วพิพากษาคดีได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2521

   โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านที่จำเลยขายฝากแก่โจทก์ และสัญญาขายฝากพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว จำเลยให้การว่าจำเลยได้ใช้สิทธิขอไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงจนเลยกำหนดเวลาตามสัญญา โดยจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้สิทธิไถ่คืน ศาลย่อมมีอำนาจสั่งงดสืบพยานแล้วพิพากษาขับไล่จำเลยได้ เพราะแม้จะพิจารณาได้ความตามคำให้การจำเลย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก็ยังเป็นของโจทก์อยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

 

ประเด็น ขายฝาก ไม่ได้ระบุบ้านไว้ในสัญญา ถือว่าขายฝากเฉพาะที่ดิน แต่มีอำนาจฟ้องขอให้รื้อถอนออกไปได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 120/2559

   ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือ บ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้ เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง

   คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์

   ส่วนบ้านไม่มีเลขที่ ขณะทำสัญญาขายฝากที่ดินบ้านหลังไม่มีเลขที่บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยก่อสร้างบ้านหลังดังกล่าวในที่ดินที่ขายฝากต่อไปโดยโจทก์ไม่ได้ห้ามปราม จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างย่อมเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จ เพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในกำหนดในสัญญา การปลูกสร้างบ้านไม่มีเลขที่บ้านของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยเด็ดขาด กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะใช้ปรับได้โดยตรง จึงต้องใช้บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยผู้สร้าง และการที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างบ้านต่อไปในที่ดินของโจทก์ โดยมิได้ห้ามปรามถือว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มให้แก่จำเลย

 

ประเด็น ทำสัญญาขายฝากแล้ว ยินยอมให้ผู้ขายฝากปลูกสร้างสิ่งก่อสร้าง ผู้รับขายฝากมีสิทธิขับไล่ แต่ต้องชดใช้เงินค่าแห่งที่ดินตามราคาที่เพิ่มขึ้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5496/2543

   จำเลยปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์ในที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดินพิพาทแก่โจทก์ โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างและจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จ เพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ หรือไม่ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา 1310 วรรคสอง และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์

 

ประเด็น เจ้าของร่วมเพียงคนเดียว มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่อาศัยได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7662/2546

   เมื่อจำเลยรับในฎีกาของจำเลยว่า ศ. ถือกรรมสิทธิ์รวมกับโจทก์ ป. และ น. ในที่ดินพิพาท ซึ่งยังไม่ได้มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วน ดังนั้น แม้ ศ. จะอนุญาตให้จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินพิพาท อันเป็นการใช้ทรัพย์สินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม แต่ก็มิใช่เป็นการใช้ทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ของตนเองตามสภาพปกติ เป็นการใช้ทรัพย์สินที่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่อาจกระทำได้ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท

 

ประเด็น เจ้าของร่วม อนุญาตให้อยู่อาศัย เจ้าของที่ไม่ได้ยินยอม สามารถฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2551

   การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน แต่การที่ ส. เจ้าของรวมคนหนึ่งให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทโดยทำสัญญาเช่าหลังจากโจทก์เจ้าของรวมอีกคนกำลังฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกไปจากที่เช่า ย่อมเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาทซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญาเช่าจึงไม่สมบูรณ์และถือว่าเป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. เจ้าของรวมจึงไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

 

ประเด็น ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่อาจอ้างอายุความครอบครองปรปักษ์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5211/2560

   ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินและเป็นที่ดินของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ ส.ป.ก. ซึ่งเป็นทบวงการเมือง มีฐานะเทียบเท่ากรม ที่ดินพิพาทจึงเป็นที่ดินของรัฐ โดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพียงจัดสรรให้แก่เกษตรกรที่มีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนดให้เข้าทำกินได้เท่านั้น สิทธิการครอบครองและกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังคงเป็นของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โจทก์มีเพียงสิทธิทำกินหรือทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแทนหรืออาศัยสิทธิจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ส่วนจำเลยซึ่งมิได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทย่อมไม่อาจยกอายุความการครอบครองขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครองแทนและอาศัยสิทธิสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้ตามมาตรา 37 แห่ง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518

   หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) มีข้อควรทราบและพึงปฏิบัติระบุไว้โดยชัดแจ้งว่า ผู้ได้รับสิทธิในที่ดินจะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังบุคคลอื่นมิได้ และเมื่อผู้ได้รับอนุญาตสละสิทธิในที่ดินแล้ว ย่อมสิ้นสิทธิในการเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน การที่ ส. มารดาจำเลยและจำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทระหว่างปี 2533 ถึง 2535 และโจทก์มอบ ส.ป.ก. 4-01 ให้แก่ ส. และจำเลยยึดถือไว้ตลอดมา พฤติการณ์ของโจทก์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า โจทก์ได้สละสิทธิทำกินในที่ดินพิพาทให้แก่ ส. และจำเลยแล้ว ซึ่งต้องห้ามตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 39 การที่โจทก์กลับมาอ้างสิทธิตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) ฟ้องขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยซึ่งเป็นผู้สืบสิทธิจาก ส. ถือว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

 

ประเด็น สิทธิอาศัย เมื่อบอกกล่าวให้ออก แต่ไม่ยอมออก ถือเป็นการละเมิดเจ้าของ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6458/2551

   โจทก์เป็นผู้เยาว์อายุ 17 ปี เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของ น. กับ ผ. โจทก์แป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามฟ้องโดยการรับมรดกจาก ผ. จำเลยเคยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทแม้จะทำสัญญาเช่ากับ น. ซึ่งเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ ผ. แต่ก็ทำสัญญาเช่าหลังจากที่ ผ. ถึงแก่ความตายแล้ว น. จึงมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วย และไม่มีกฎหมายบังคับว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เมื่อโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

   ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 บัญญัติว่า "บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า" จะเห็นได้ว่า สิทธิอาศัยมีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาทของโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยเพิกเฉยจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้

 

ประเด็น เขตอำนาจศาล คือ ศาลจังหวัด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1070/2559

   โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสามบุกรุกที่ดินของโจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสามและบริวารกับเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาท ในส่วนคำขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสามและบริวารนั้น ถือว่าเป็นคดีที่มีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เมื่อจำเลยทั้งสามให้การเพียงว่าไม่เคยบุกรุกเข้าไปในที่ดินของโจทก์ หาได้ให้การต่อสู้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทว่าเป็นที่ดินของจำเลยทั้งสาม กรณีจึงไม่ทำให้กลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทที่จำต้องตีราคาทรัพย์พิพาทเพื่อให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมศาล คดีจึงอยู่ในอำนาจของศาลชั้นต้นซึ่งเป็นศาลจังหวัดที่จะพิจารณาพิพากษาคดีได้ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 18 การที่ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดจำนวนทุนทรัพย์ที่ดินพิพาทก่อนที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป จึงไม่ใช่การดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบ

   โจทก์ฎีกาเฉพาะขอให้เพิกถอนกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบแล้วให้ศาลชั้นต้นเริ่มต้นดำเนินกระบวนพิจารณาใหม่เพียงประการเดียว ถือว่าเป็นคดีที่มีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้

 

ค่าธรรมเนียมศาล

1 คดีไม่มีทุนทรัพย์ ให้จำเลยขนย้ายออก ซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น มีราคาอาจให้เช่าต่อเดือน ไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท ถ้ายื่นฟ้องจะเป็นคดีมโนสาเร่ เสียค่าขึ้นศาล 200 บาท

2 ฟ้องเรียกเงินค่าสินไหมทดแทน เสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 ของราคาที่เรียกให้จำเลยชดใช้ ไม่เกิน 300,000 บาท เสียค่าขึ้นศาล 1,000 บาท

3 กรณีจำเลยยื่นคำให้การต่อสู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย เพราะเหตุครอบครองปรปักษ์ ต้องดำเนินคดีแบบคดีมีข้อพิพาทและเสียค่าธรรมเนียมศาลเพิ่มเติมทั้งโจทก์และจำเลยในอัตราร้อยละ 2 ของราคาทรัพย์พิพาท

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี

มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตน เป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่า จะเป็นไปตามปกติ และเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพ และตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้น มาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทน

มาตรา 1402 บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่นโดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น

มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชนแห่งทรัพย์สินนั้น

   ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน

   ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้

มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ

   ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น

 

ประมวลกฎหมายอาญา ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 362 ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเขาโดยปกติสุข ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 การบอกเลิกสัญญาเช่านั้น มีผลต่อการฟ้องคดี กล่าวคือ บอกเลิกสัญญาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 566

 

อัตราค่าบริการว่าความ คดีฟ้องขับไล่
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นฟ้อง / ต่อสู้ คดีขับไล่	-x-
2	ยื่นคำร้อง กรณีซื้อบ้าน / ที่ดิน จากการขายทอดตลาด สำนักงานบังคับคดี	-x-

 

หมายเหตุ อัตรานี้เฉพาะคดีที่มีเขตอำนาจศาลอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดลำพูน

นอกเหนือจากนี้ เพิ่มค่าเดินทางกิโลเมตรละ 5 บาท