คดีครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา 1385 ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้

 

หลักสำคัญของมาตรา 1382

1 ต้องครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น แต่หากอ้างว่าเพียงใส่ชื่อผู้อื่นไว้แทนตน จึงถือไม่ได้ตามข้อกฎหมายนี้

2 โดยสงบ คือ ต้องไม่เป็นคดีความหรือแจ้งความกันอยู่

3 เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ บุคคลทั่วไปรับรู้รับทราบ มีใช่ปกปิดไว้

 

ทรัพย์สินที่จะครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องเป็นทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินต้องมีโฉนดที่ดินเท่านั้น

 

ประเด็น ครอบครองที่ดิน ติดต่อกันมาโดยตลอดเป็นเวลา 10 ปี

   ผู้ครอบครองต้องได้มีการครอบครองที่ดินติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี โดยไม่ขาดช่วงขาดตอน โดยผู้ครอบครองคนก่อนได้มีการครอบครองสืบเนื่องกันมาตั้งแต่ครั้ง ปู่ ย่า ตา ยาย บิดา มารดา และจนถึงชั้นบุตร ลูกหลานนับได้ว่าเป็นการครอบครองติดต่อสืบเนื่องกันมาเป็นทอดๆ

 

ประเด็น การนับเวลาครอบครองต่อจากคนอื่น

   บุคคลที่ได้ครอบครองต่อภายหลังต้องได้ที่ดินแปลงนั้น มาจากผู้ครอบครองปรปักษ์คนก่อน โดยการโอนสิทธิให้แก่กัน เช่น ซื้อขาย ให้ รับมรดก เป็นต้น (ไม่ใช่ไปแย่งการครอบครองจากคนก่อนหน้า) เมื่อรับโอนมาแล้วตนได้ครอบครองปรปักษ์ต่อไปจนรวมเวลาเข้าด้วยกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น 

   ทั้งนี้ ให้นับระยะเวลาครอบครองติดต่อกันเฉพาะฝ่ายผู้ครอบครองเท่านั้น โดยไม่จำต้องพิจารณาว่าฝ่ายเจ้าของที่ดินจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนตัวเจ้าของหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1981/2556

   ท. ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นบางส่วนของที่ดินที่จำเลยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาติดต่อกันกว่าสิบปีแล้ว ท. ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง เมื่อ ท. ขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ในปี 2547 และโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกันมาโดยตลอดมิได้ขาดตอนโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แสดงว่า ท. เจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิครอบครอง และย่อมนับระยะเวลาที่ ท. ครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกับระยะเวลาที่โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทเข้าด้วยกันได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1385 เมื่อนับเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทของ ท. รวมเข้าด้วยแล้วโจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

   ป.พ.พ. มาตรา 1382 ไม่ได้บัญญัติว่า การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองจะต้องเป็นการครอบครองโดยเจตนาที่สุจริต คงบังคับไว้แต่เพียงว่าให้ผู้ครอบครองนั้นครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ผู้ครอบครองจะรู้ว่าที่ดินที่ครอบครองเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นก็ตาม

 

ประเด็น 10 ปี ต้องเริ่มนับแต่วันที่ออกโฉนดเท่านั้น

   โฉนดที่ดินเป็นเอกสารทางราชการที่กำหนดว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ การนับช่วงเวลาก่อนที่จะออกโฉนดที่ดิน ไม่อาจนำมารวมกันได้

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 772/2505

    การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น หมายความว่า การครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกจำกัดให้ออกไปหรือไม่ได้ฟ้องร้อง เพียงแต่โต้เถียงกัน ยังไม่หมายความถึงไม่สงบ

 

คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 816/2508

    ผู้ที่ครอบครองมิได้มีเจตนาครอบครองที่พิพาท ไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์

 

ประเด็น ผู้รับจำนองมีสิทธิดีกว่าผู้ร้องขอครอบครองปรปักษ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5641/2548

   โจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมอยู่ในฐานะบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ผู้ร้องไม่อาจอ้างการได้มาซึ่งที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันกับโจทก์ได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับจำนองแก่ที่ดินพิพาทได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท

 

ประเด็น "พวกกินบนเรือนขี้รดหลังคา"

    ไม่ว่าจะเป็นญาติพี่น้อง เพื่อนฝูง ที่เข้ามาอยู่อาศัยด้วยความยินยอมของเจ้าของที่ดิน แม้จะอยู่เรื่อยมาโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้ง ก็ถือได้ว่า ครอบครองที่ดินแทนเจ้าของ แม้นานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

อ้างอิง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 192/2535

    การที่จำเลยปลูกบ้านในที่พิพาทโดยเจ้าของกรรมสิทธิ์พิพาทอนุญาตให้จำเลยอยู่อาศัย แม้จำเลยจะอยู่เรื่อยมาโดยไม่มี ผู้ใดโต้แย้งนั้นถือได้ว่า จำเลยครอบครองที่พิพาทแทนเจ้าของ แม้จะครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

 

การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ จะไม่สามารถใช้ยันบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสียค่าตอบแทนได้

    กรณีที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ครอบครองที่ดินพิพาทเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่ไม่ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทะเบียน เมื่อมีบุคคลภายนอกมาซื้อที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิม โดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิแล้ว ผู้ครอบครองปรปักษ์ไม่อาจยกสิทธิของตนขึ้นใช้ยันผู้รับโอนต่อมาได้ เพราะสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ขาดตอนไปแล้วตั้งแต่ผู้รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริต การครอบครองก็สิ้นสุดลง 

อ้างอิง คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 47/2486

    จำเลยครอบครองที่พิพาทมาโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาถึง 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แต่จะใช้ยันโจทก์ผู้ซื้อที่พิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้

 

อ้างอิง คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 6663/2535

    โจทก์อ้างว่าได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของว. จนได้กรรมสิทธิ์แล้ว แต่โจทก์มิได้ดำเนินการให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ต่อมาค. ซื้อที่ดินพิพาทจากว. เมื่อไม่ปรากฏว่าได้ซื้อมาโดยสุจริตหรือไม่อย่างไร ก็ย่อมเป็นไปตามข้อสันนิษฐานอันเป็นคุณต่อค. ผู้ซื้อว่ากระทำการโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ถือว่าค. ซื้อที่ดินพิพาทจากว. โดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ขึ้นใช้ยันค. ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง หลังจากนั้นจำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทจากค. จำเลยจะรับโอนโดยสุจริตหรือไม่อย่างไร โจทก์ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ไม่อาจยกสิทธิของตนขึ้นใช้ยันจำเลยผู้รับโอนต่อมาได้ เพราะสิทธิของโจทก์ผู้ครอบครองปรปักษ์ขาดตอนไปแล้วตั้งแต่ผู้รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริตคนแรก แม้โจทก์จะยังคงครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา แต่การครอบครองในช่วงหลังที่ค.  และจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์มายังไม่ครบ 10 ปี ก็จะถือว่าการครอบครองปรปักษ์ต่อจำเลยครบเวลาได้กรรมสิทธิ์แล้วไม่ได้ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากค. โดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหรือไม่

 

ประเด็น การครอบครองที่ดินสลับแปลง 

    กรณีต่างคนต่างซื้อ เป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น จึงเป็นการได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน

อ้างอิง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6756/2544

    แม้จำเลยจะเข้าใจผิดว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 2749 ที่จำเลยซื้อมาตั้งแต่ปี 2472 ก็ตาม แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ใช่ที่ดินแปลงดังกล่าว จึงไม่ใช่การครอบครองที่ดินของตนเอง อันจะอ้างครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินซึ่งเป็นของโจทก์ อันเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่น ลักษณะครอบครองของจำเลยแสดงออกโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของมาเป็นเวลานานกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 และการนับระยะเวลาครอบครองนั้นนับตั้งแต่เวลาที่จำเลยเข้ายึดถือครอบครองที่ดินตลอดมา หาใช่นับแต่วันที่ทำการรังวัดแล้วทราบว่าครอบครองที่ดินสลับแปลงกันไม่

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1355/2539

    คดีนี้จำเลยให้การต่อสู้ว่าที่พิพาทเป็นที่ดินมรดกตกทอดจากปู่ย่าตายายมาเป็นของจำเลยแม้จะให้การว่าได้ครอบครองที่ดินด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของแต่ก็เป็นการครอบครองที่ดินที่อ้างว่าจำเลยมีสิทธิอยู่แล้วกรณีหาใช่การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของผู้อื่นไม่ปัญหาเรื่องการครอบครองที่ดินปรปักษ์ของผู้อื่นจึงเป็นเรื่องนอกคำให้การไม่ก่อให้เกิดประเด็นถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นกันมาในศาลชั้นต้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดเลขที่3917ของโจทก์อันเป็นหลักฐานแสดงว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ส่วนแบบแจ้งการครอบครอง(ส.ค.1)ที่จำเลยอ้างเป็นหลักฐานว่าจำเลยที่1เป็นเจ้าของที่ดินมิใช่หลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่า

 

การเสนอคำร้องต่อศาล

    ต้องเสนอคดียังศาลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตศาล ในการเสนอคำร้องขอฝ่ายเดียว ต้องมีการประกาศหนังสือพิมพ์ เพื่อให้โอกาส ผู้มีสิทธิหรือผู้มีส่วนได้เสียมีโอกาสคัดค้าน ในกรณีที่มีผู้คัดค้านก็จะเป็นคดีมีข้อพิพาทขึ้นมา คือ ผู้ร้องมีฐานะเป็นโจทก์ และผู้คัดค้านมีฐานะเป็นจำเลย จึงกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ซึ่งผู้ร้องในฐานะโจทก์ต้องเสียค่าธรรมเนียมวางศาล

    ในกรณีที่ไม่มีผู้คัดค้านศาลก็จะทำการไต่สวนคำร้องไปฝ่ายเดียว และมีคำสั่งแสดงให้ผู้ร้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนใส่ชื่อผู้ร้องในโฉนดที่ดินที่มีการครอบครองปักษ์

 

ค่าธรรมเนียมศาล

กรณียื่นเป็นคำร้องเรื่องละ 200 บาท หากมีผู้คัดค้านเข้ามาในคดีจะเป็นคดีมีข้อพิาท เสียค่าธรรมเนียมศาลเพิ่มร้อยละ 2 ของราคาประเมินจากสำนักงานที่ดิน

 

ประเด็นข้อพิพาท และภาระการพิสูจน์

    ผู้มีชื่อโฉนดย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่า เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ บุคคลผู้โต้แย้งสิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ในภาวะการพิสูจน์โดยมีหน้าที่ต้องนำสืบก่อน

    ในกรณีที่ผู้ร้อง โจทก์หรือจำเลยให้การฟ้องแย้งขอให้ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ย่อมตกอยู่ในภาระมีหน้าที่ต้องนำสืบก่อนในประเด็นข้อพิพาทว่า "ได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินหรือไม่?"

 

ประเภทที่ดินที่ไม่อาจครอบครองปรปักษ์ 

1 ทรัพย์สินของแผ่นดิน ดังบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1309 ได้แก่ เกาะที่เกิดในทะเลสาป หรือในทางน้ำ หรือในน่านน้ำของประเทศก็ดี เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน ต้องห้ามมิให้ยึด และห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นต่อสู้ ซึ่งรวมถึงทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 มาตรา 1305 มาตรา 1306 และมาตรา 1307

2 ที่ดินวัดและธรณีสงฆ์ ตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 มาตรา 34 มีบทบัญญัติ ที่วัดและที่ธรณีสงฆ์จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็แต่โดยพระราชบัญญัติและห้ามมิให้บุคคลใดยกอายุความขึ้นต่อสู้วัดในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นที่วัดและธรณีสงฆ์

3 ที่ดินส.ป.ก. อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5211/2560

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 หลักกฎหมาย เพื่อให้เจ้าของต้องสอดส่องดูแล รักษา และทำประโยชน์ในที่ดิน อย่าปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า

2 กรณีมีผู้มาครอบครองควรแจ้งความดำเนินคดีข้อหาบุกรุก ซึ่งเป็นคดีอาญา

3 หากต้องการได้รับประโยชน์ในที่ดิน ต้องทำสัญญาเช่า กับผู้ที่เข้ามาอาศัย

4 ผู้ร้องต้องประกาศหนังสือพิมพ์ และส่งสำเนาให้แก่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดิน และเสียค่าใช้จ่ายในการทำรังวัดแผนที่ เพื่อแสดงอาณาเขตและเนื้อที่ดิน

5 การไต่สวนควรนำเจ้าของที่ดินเคียงข้าง / ผู้ใหญ่บ้าน / เจ้าของคนเดิมหรือทายาท มาเบิกความด้วย

 

อัตราค่าบริการว่าความ คดีขอครอบครองปรปักษ์
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นคำร้อง / ต่อสู้คดี ครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน	-x-

หมายเหตุ อัตรานี้เฉพาะคดีที่มีเขตอำนาจศาลอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดลำพูน
นอกเหนือจากนี้ เพิ่มค่าเดินทางกิโลเมตรละ 5 บาท