คดีจำนองที่ดิน

    จำนอง คือ การที่ "ผู้จำนอง" เอาทรัพย์สินของตนตราไว้แก่ "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง

    ทรัพย์ที่นิยมจำนอง คือ ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม ห้องชุด

 

หลักเกณฑ์การจำนอง

1 ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

2 สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 714 มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ

3 โดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจ ดังนี้

» ที่ดิน มีโฉนด จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

» น.ส. 3 จดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

» เฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน จดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ

» เรือระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป จดทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า

» เครื่องจักร จดทะเบียน ณ กระทรวงอุตสาหกรรม

 

ผลการทำสัญญาจำนอง

1 ทำให้ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ

2 ทรัพย์สินสิ่งหนึ่งสามารถนำไปจำนองกับผู้รับจำนองได้หลายคน โดยเจ้าหนี้จะได้รับชำระหนี้เรียงตามลำดับวันที่จดทะเบียน

3 สิทธิจำนองย่อมมีผลไปถึงทรัพย์สินที่จำนองทุกสิ่ง แต่ไม่รวมดอกผลที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้น

4 ถ้ามีการจำนองกันหลายคน โดยมิได้ระบุลำดับการจำนองไว้ ผู้จำนองคนหนึ่งคนใดได้ชำระหนี้ไปแล้ว ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยเอากับผู้จำนองรายอื่น

5 เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่จำนองไปให้ผู้อื่น สิทธิในการจำนองนั้น ย่อมโอนติดไปกับทรัพย์สินดังกล่าวด้วย

6 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองเมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอากับดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปี ไม่ได้

 

การหลุดพ้นจากจำนอง

1 ถ้าผู้รับจำนองยอมผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ โดยทำเป็นหนังสือ และผู้จำนองไม่ยินยอม ผู้จำนองหลุดพ้น
2 ผู้จำนองขอชำระหนี้ ผู้รับจำนองไม่ยอมรับชำระหนี้โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้จำนองหลุดพ้น

 

การระงับไปของสัญญาจำนอง

1 หนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นซึ่งมิใช่เหตุอายุความ
2 เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ
3 เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น
4 เมื่อไถ่ถอนจำนอง
5 เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองตามคำสั่งศาล อันเนื่องมาแต่การบังคับจำนอง
6 เมื่อทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุด

 

เงื่อนไข / วิธีการบังคับจำนอง สามารถทำได้ 2 วิธี คือ

วิธีที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 728

1.1 กรณีลูกหนี้นำทรัพย์ของตนมาจำนอง ตามวรรค 1 : ผู้ร้บจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่า ให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน

1.1 กรณีบุคคลอื่นนำทรัพย์มาจำนองประกันหนี้ของลูกหนี้ ตามวรรค 2 : เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวแก่ผู้จำนองภายใน 15 วันนับแต่วันส่งหนังสือบอกกล่าวแก่ลูกหนี้  หากเจ้าหนี้ไม่ส่งภายใน 15 วัน ผู้รับจำนองหลุดพ้นความรับผิด ดอกเบี้ย ค่าสินไหมซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ค่าภาระติดพัน บรรดาเกิดพ้นกำหนด 15 วัน

เมื่อครบกำหนดตามคำบอกกล่าว(ไม่น้อยกว่า 60 วัน) ลูกหนี้ไม่ชำระเงิน ผู้รับจำนองในฐานะเจ้าหนี้ จะต้องฟ้องคดีต่อศาล เพื่อขอให้ศาลพิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์ที่จำนองนั้น ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตน

 

วิธีที่ 2 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 729 เป็นการขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์จำนองนั้น หลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตน หากเข้าเงื่อนไข ดังนี้

2.1 ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี และ

2.2 ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ

 

โดยทั่วไปการฟ้องบังคับจำนอง เจ้าหนี้จะมีสัญญา 2 สัญญา คือ สัญญากู้(ประธาน) และสัญญาจำนอง(อุปกรณ์) เจ้าหนี้สามารถฟ้องตามสัญญาเงินกู้ หรือสัญญาจำนองอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือทั้งสองสัญญาพร้อมกันก็ได้ 

» เมื่อลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้จึงสามารถยื่นฟ้องลูกหนี้ โดยฟ้องเรียกเฉพาะสัญญากู้ยืมเงินก็ได้ ซึ่งหากฟ้องเฉพาะสัญญากู้ยืมเงิน เมื่อชนะคดีแล้ว ก็สามารถบังคับยึดทรัพย์สินทุกประเภทรวมทั้งทรัพย์ที่จำนองได้จนกว่าจะครบจำนวนหนี้

» แต่ถ้าเจ้าหนี้ฟ้องตามสัญญากู้ยืมเงินและสัญญาจำนองมาพร้อมกัน หากไม่มีข้อตกลงยกเว้นมาตรา 733 ไว้ และเมื่อนำทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้ เจ้าหนี้จะยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้อีกไม่ได้

 

อายุความคดีจำนอง : ไม่มี

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น การบังคับจำนองได้เงินน้อยกว่าหนี้ที่ค้าง จะยึดทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมได้หรือไม่ 

คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2525/2557

    ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ฟังเป็นยุติว่า จำเลยทำสัญญากู้เงินและรับเงินจำนวน 8,000,000 บาท จากโจทก์ โดยทำสัญญาและจดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นประกันการชำระหนี้ดังกล่าว ต่อมาจำเลยไม่ชำระหนี้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฏีกาของโจทก์ว่า หากนำที่ดินอันเป็นทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดได้เงินไม่พอชำระหนี้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถบังคับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยได้หรือไม่ ที่โจทก์ฏีกาว่าโจทก์ฟ้องจำเลยอย่างลูกหนี้สามัญ มิใช่ฟ้องบังคับจำนองแต่เพียงอย่างเดียว โจทก์จึงมีสิทธิบังคับคดีเอากับทรัพย์สินอื่นของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์จนครบนัั้น เห็นว่า แม้โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้กู้ยืมเงินอันเป็นหนี้ประธานมาด้วย แต่โจทก์ก็มีคำขอมาท้ายฟ้องว่า หากจำเลยไม่ชำระเงินให้ยึดทรัพย์จำนองขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบังคับคดีเอากับที่ดินอันเป็นทรัพย์จำนองดังกล่าวด้วย กรณีจึงเป็นการฟ้องบังคับจำนอง ซึ่งต้องอยู่ในบังคับของป.พ.พ.733 ซึ่งบัญญัติว่า"ถ้าเอาทรัพย์ซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้น" ซึ่งลูกหนี้ตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมหมายถึงลูกหนี้ชั้นต้นในหนี้ประธาน เมื่อสัญญาจำนองระหว่างโจทก์และจำเลยไม่มีข้อตกลงให้จำเลยลูกหนี้ต้องรับผิดในเงินที่ยังขาดจำนวนอยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของจำเลยนอกเหนือไปจากทรัพย์จำนองได้

 

ประเด็น เจ้าของทรัพย์หลายคน ไม่ยินยอมให้จำนองในส่วนของตน จึงไม่ผูกพันเจ้าของรายอื่น 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5423/2553

    ตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเฉพาะส่วนและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุว่า จำเลยจำนองทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลยเท่านั้นเป็นประกันการชำระหนี้ แต่ตัวทรัพย์ทั้งหมดนั้นจำเลยจะก่อภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อไม่ปรากฏว่าเจ้าของรวมคนอื่นยินยอมให้จำเลยทำนิติกรรมจำนอง การจำนองดังกล่าวจึงไม่ผูกพันตัวทรัพย์ทั้งหมด การที่จำเลยเจ้าของรวมคนหนึ่งจดทะเบียนจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนต่อโจทก์จึงเป็นการจำนองเฉพาะส่วนแห่งสิทธิของตนเท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่กระทบถึงส่วนแห่งสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น

 

ประเด็น กรณีหนี้ประธานขาดอายุความ แม้ผู้รับจำนองยังคงมีสิทธิบังคับจำนองได้ แต่เมื่อได้เงินไม่พอชำระหนี้ก็จะบังคับเอาจากทรัพย์สินอื่นอีกไม่ได้ แม้มีข้อตกลงว่าหากบังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ให้ผู้จำนองยึดทรัพย์สินอื่นได้ก็ตาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3705/2551

    เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะให้ชำระหนี้ของตนจากทรัพย์สินของลูกหนี้จนสิ้นเชิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 214 เมื่อ จ. ลูกหนี้ถึงแก่ความตาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยในฐานะทายาทโดยธรรมของ จ. ชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกของ จ. ได้แม้หนี้เงินกู้ซึ่งเป็นหนี้ประธานจะขาดอายุความ โจทก์ก็มีสิทธิบังคับเอาจากทรัพย์สินที่จำนองได้ตามมาตรา 1754 วรรคสอง และมาตรา 192/27 แต่คงบังคับได้เฉพาะทรัพย์สินที่จำนองเท่านั้น ไม่อาจบังคับถึงทรัพย์สินอื่นในกองมรดกได้ด้วย แม้สัญญาจำนองจะมีข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุให้เจ้าหนี้มีสิทธิยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้มาชำระหนี้ได้ในกรณีที่ทรัพย์สินที่จำนองไม่พอชำระหนี้ เพราะเมื่อหนี้เงินกู้ซึ่งเป็นหนี้ประธานขาดอายุความแล้ว ทรัพย์สินอื่นในกองมรดกย่อมไม่ตกอยู่ในความรับผิดทางแพ่งอีกต่อไป

 

ประเด็น การบอกกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2274/2523

   ทนายโจทก์ส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองถึงจำเลยทางไปรษณีย์ ลงทะเบียนตอบรับตามตำบลที่อยู่ที่เป็นบ้านของจำเลยซึ่งระบุไว้ในสัญญา จำนอง และสามีจำเลยได้ลงชื่อรับไว้แล้วนั้น ถือได้ว่าโจทก์ได้ส่งหนังสือ บอกกล่าวบังคับจำนองไปถึงจำเลยโดยชอบแล้ว

 

ประเด็น บังคับจำนองแม้หนี้ประกันขาดอายุความก็ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2702/2544

   โจทก์บอกกล่าวบังคับจำนองโดยระบุจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระคลาดเคลื่อนไป แต่จำเลยก็มีสิทธิที่จะโต้แย้งจำนวนเงินดังกล่าวได้ จึงไม่เป็นเหตุให้การบอกกล่าวบังคับจำนองไม่ชอบ

   จำเลยจำนองทรัพย์สินเป็นประกันหนี้ของบุคคลอื่น การที่หนี้ดังกล่าวขาดอายุความ และจำเลยสละประโยชน์แห่งอายุความเป็นกรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 745 ซึ่งบัญญัติว่า ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองแม้เมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่าห้าปีไม่ได้ โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยที่ค้างชำระก่อนฟ้องย้อนหลังไปมีกำหนด 5 ปี

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

    ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่

มาตรา 714 อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา 728 เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้

    ในกรณีตามวรรคหนึ่ง ถ้าเป็นกรณีผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวดังกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายใน 15 วันนับแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผู้รับจำนองมิได้ดำเนินการภายในกำหนดเวลา 15 วันนั้น ให้ผู้จำนองเช่นว่านั้นหลุดพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นบรรดาที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลา 15 วันดังกล่าว

มาตรา 729 ในการบังคับจำนองตามมาตรา 728 ถ้าไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้ ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดภายในบังคับแห่งเงื่อนไขดังจะกล่าวต่อไปนี้แทนการขายทอดตลาดก็ได้

(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี และ

(2) ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ

มาตรา 733 ถ้าเอาทรัพย์จำนองหลุดและราคาทรัพย์สินนั้นมีประมาณต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ก็ดี หรือถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น

มาตรา 735 เมื่อผู้รับจำนองคนใดจะบังคับจำนองเอาแก่ผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนอง ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวแก่ผู้รับโอนล่วงหน้าเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันก่อน จึงจะบังคับจำนองได้

มาตรา 744 อันจำนองย่อมระงับสิ้นไป

(1) เมื่อหนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นใดมิใช่เหตุอายุความ

(2) เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ

(3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น

(4) เมื่อถอนจำนอง

(5) เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองหรือถอนจำนอง หรือเมื่อมีการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามมาตรา 729/1

(6) เมื่อเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองนั้นหลุด

มาตรา 745 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองแม้เมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปีไม่ได้

 

กฎหมายเกี่ยวกับจำนอง(แก้ไขใหม่) 

1 (เพิ่มมาตรา 727/1) การจำนองเพื่อประกันหนี้บุคคลอื่น หากมีการบังคับจำนอง หรือเอาทรัพย์จำนองหลุดแล้วหนี้ประธานยังคงค้างชำระ ผู้รับจำนองหลุดพ้นความรับผิด และหากตกลงแตกต่างจากมาตรานี้ ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ
    แต่ในส่วนของการทำข้อตกลงยกเว้น มาตรา 733 กรณีนำทรัพย์มาจำนองหนี้ของตนเอง หากบังคับจำนองแล้วยังคงค้างชำระ ลูกหนี้ยังคงรับผิด ยังคงยึดถือใช้ได้ต่อไป

2 (แก้ไขมาตรา 728) การส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง ต้องกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน และถ้าเป็นการจำนองเพื่อประกันหนี้บุคคลภายนอก ผู้รับจำนองต้องแจ้งไปยังบุคคลดังกล่าวภายใน 15 วัน นับแต่ส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองให้ลูกหนี้ทราบ หากฝ่าฝืนบุคคลภายนอกที่เป็นผู้จำนองหลุดพ้นในส่วนของดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายต่างๆในการทวงถามให้ชำระหนี้ **ตกลงเป็นอย่างอื่นไม่ได้ โดยผลของมาตรา 714/1

3 (แก้ไขมาตรา 729) หลักเกณฑ์ในการเอาทรัพย์จำนองหลุดนั้น ลูกหนี้ต้องขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้ว 5 ปี และราคาทรัพย์ที่จำนองมีราคาน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ **ตกลงเป็นอย่างอื่นไม่ได้ โดยผลของมาตรา 714/1

4 (เพิ่มมาตรา 729/1) ให้สิทธิผู้จำนองมีหนังสือไปยังผู้รับจำนองเพื่อให้เอาทรัพย์ของตนเองที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดได้เลยโดยไม่ต้องฟ้องศาล โดยภายใน 1 ปี นับแต่วันที่รับหนังสือดังกล่าว ผู้รับจำนองต้องดำเนินการขายทอดตลาด มิเช่นนั้น ผู้จำนองหลุดพ้นในเรื่องดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นหลัง 1 ปีไปแล้ว

5 (แก้ไขมาตรา 735) การบังคับจำนองแก่ผู้ที่รับโอนทรัพย์ที่จำนอง ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน **ตกลงเป็นอย่างอื่นไม่ได้ โดยผลของมาตรา 714/1

6 (แก้ไขมาตรา 737) ผู้รับโอนทรัพย์ที่จำนองจะไถ่ถอนทรัพย์ที่จำนองเมื่อใดก็ได้ แต่หากได้รับการบอกกล่าวตามข้อ 4. มาตรา735 ผู้รับโอนทรัพย์ที่จำนองต้องไถ่ถอนทรัพย์ที่จำนองภายใน 60 วัน

7 (แก้ไขมาตรา 744) วางหลักให้เหตุที่จำนองระงับมีเรื่องใดบ้าง มีความชัดเจนมากขึ้น

8 (เพิ่มมาตรา 714/1) ข้อตกลงใดแตกต่างไปจาก ข้อ 2. มาตรา728 ข้อ 3. มาตรา 729 และ ข้อ.4 มาตรา 735 กำหนดไว้ ความตกลงนั้นเป็นโมฆะ

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 กรณีที่ผู้จำนองตาย เจ้าหนี้ต้องบอกกล่าวแก่ทายาทหรือผู้จัดการมรดกก่อนฟ้อง

2 กรณีผู้จำนองตาย ไม่ฟ้องภายใน 1 ปี ขาดอายุความรดก ก็ยังบังคับจำนองได้

3 แม้หนี้ประธานจะขาดอายุความแล้วก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้

4 ถ้าเอาทรัพย์สินจำนองหลุด / เอาออกขายทอดตลาด ได้ราคาเท่าใด ลูกหนี้ / ผู้จำนองไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ยังขาดอยู่ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ซึ่งเป็นข้อตกลงที่ไม่ผิดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน

5 การบังคับจำนองเอาแก่ทรัพย์ที่จำนองซ้อนให้ถือลำดับผู้รับจำนองเรียงตามวันเวลาผู้รับจำนองก่อนจะได้รับใช้หนี้ก่อนผู้รับจำนองคนหลัง

6 การเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในการจำนอง ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

7 การทำหนังสือบอกกล่าวของทนายความ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจแนบไปด้วยเสมอ กำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน

8 ถ้าไม่มีการบอกกล่าวก่อน เจ้าหนี้ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำนอง

9 การเรียกดอกเบี้ยสัญญาจำนอง ให้ถือตามหนี้กู้ยืมเงินไม่เกินร้อยะ 15 ต่อปี เว้นกู้ยืมเงินธนาคารอาจสูงกว่า กรณีไม่ได้มีการระบุไว้กฎหมายให้คิดในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี

10 ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองของสำนักงานที่ดิน เสีย 1% ของจำนวนเงิน

 

อัตราค่าบริการว่าความ คดีจำนองที่ดิน กู้ยืมเงิน
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นคำฟ้องบังคับจำนอง กู้ยืมเงิน	-x-

 

หมายเหตุ อัตรานี้เฉพาะคดีที่มีเขตอำนาจศาลอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดลำพูน

นอกเหนือจากนี้ เพิ่มค่าเดินทางกิโลเมตรละ 5 บาท