การได้มาซึ่งที่ดิน / คอนโดมิเนียมของคนต่างด้าว

    เดิมคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินในประเทศไทย ก็โดยอาศัยสนธิสัญญากับประเทศไทย ที่กำหนดให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมายที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ซึ่งประเทศไทยได้เคยทำสนธิสัญญาไว้กับประเทศต่างๆ รวม 16 ประเทศ คือ สหรัฐอเมริกา อังกฤษ สวิสส์ เยอรมัน เดนมาร์ก นอรเวย์ เนเธอร์แลนด์ ฝรั่งเศส อินเดีย เบลเยี่ยม สวีเดน อิตาลี ญี่ปุ่น พม่า โปรตุเกส ปากีสถาน ต่อมาได้ยกเลิกสนธิสัญญากับประเทศดังกล่าวแล้ว ตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2513 ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาระหว่างประเทศไทยกับนานาประเทศใดที่ระบุให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยอีก

 

ในปัจจุบันได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ กำหนดให้ คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 โดยมีหลักเกณฑ์และเงื่อนไข ดังนี้

1 นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี

2 ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

3 ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ดังนี้

3.1 การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตร รัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย

3.2 การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

3.3 การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

3.4 การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศ ให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

4 ที่ดินที่คนต่างด้าวจะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

5 คนต่างด้าวผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดิน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง และครอบครัวโดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิธีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น

6 ถ้าคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว กระทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วัน แต่ไม่เกิน 1 ปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

7 ถ้าคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าวไม่ได้ใช้ ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลา 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

 

    นอกจากกรณีดังกล่าว คนต่างด้าวอาจได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมได้ โดยที่ดินที่ได้รับมรดก เมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัย มีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรมไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรมไม่เกิน 10 ไร่ ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรมครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่ เพื่อการศาสนาต้องไม่เกิน 1 ไร่ต่อครอบครัว เพื่อการกุศลและสาธารณะต้องไม่เกิน 5 ไร่ต่อครอบครัว และสุสานของตระกูลต้องไม่เกินครึ่งไร่ต่อครอบครัว เป็นต้น

 

    สำหรับคนต่างด้าวที่มีคู่สมรสเป็นคนสัญชาติไทยไม่ว่าจะชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยสามารถซื้อที่ดินได้โดยผู้ซื้อและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว จะต้องยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ซื้อที่มีสัญชาติไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่นำมาหาได้ร่วมกัน

 

ค่าธรรมเนียม

1 กรณีซื้อที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดิน เสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 0.01 ของราคาประเมิน (หมดเขตเดือนธันวาคม 2545)

2 กรณีซื้อที่ดินทั่วไป นอกจากกรณีตามข้อ 1 เสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินภาษีอากรเป็นไปตามที่กำหนดในประมวลรัษฎากร

 

การซื้อขาย คอนโดมิเนียมของต่างชาติ ในประเทศไทย

เนื่องจากกฎหมายของประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้น แต่กฎหมายก็ยังมีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัด

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4)พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า ” อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด

ในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 “หมายความว่า ” คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ ” ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดมีห้องชุด 100 ห้อง แต่ละห้องชุดมีเนื้อที่ 100 ตารางเมตร รวมพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เท่ากับ 4,900 ตารางเมตร โดยไม่คำนึงถึงราคาของห้องชุด

 

กรณีคอนโดมิเนียม ต้องย้อนไปพิจารณาที่มาตรา 19 ทวิแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่4) พ.ศ.2551 ตามที่กล่าวแล้วใน

มาตรา 19 คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็น

(1) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง

(2) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักร ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

(3) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย

(4) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

(5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

มาตรา 19 ทวิ อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน มาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด

 

อ้างอิงที่มา กรมที่ดิน