คดีผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

    สัญญาจะซื้อจะขาย หมายถึง สัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ซึ่งคู่สัญญาได้ทำสัญญาไว้ต่อกันฉบับหนึ่ง ว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป โดยทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด คือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายภาคหน้า

 

หลักฐานการฟ้องคดี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 มีอยู่ 3 อย่าง คือ (มิฉะนั้น จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้)

1 หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด

2 การวางประจำ (วางมัดจำ)

3 การชำระหนี้บางส่วน (ส่งมอบทรัพย์สิน)

 

การผิดนัด

ฝ่ายผู้จะขายผิดนัด : ผู้จะซื้อมีสิทธิ 2 ประการ

1 สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย กล่าวคือ บังคับให้ผู้จะขายไปยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และรับเงินส่วนที่เหลือ หักจากจำนวนเงินมัดจำ พร้อมส่งมอบโฉนดที่ดิน

2 สิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา และให้ผู้จะขาย คืนเงินมัดจำ พร้อมดอกเบี้ย 7.5 ต่อปี และค่าเสียหาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 และ 222 (ถ้ามี)

 

ฝ่ายผู้จะซื้อผิดนัด : ผู้จะขายมีสิทธิรับเงินมัดจำ โดยต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้ซื้อด้วย

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น ผู้จะขายมีสิทธิรับเงินมัดจำ แต่เงินดาวน์ที่ชำระภายหลังวันทำสัญญา ไม่ถือเป็นเงินมัดจำแม้ตามสัญญาระบุให้ถือเป็นมัดจำ จึงต้องคืนแก่ผู้จะซื้อ

คำพิพากษาฎีกาที่ 7175/2554

    โจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญา โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสองและให้จำเลยทั้งสองคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้ว ส่วนจำเลยทั้งสองขอให้สิทธิรับเงินมัดจำตามข้อตกลงในสัญญา ถือได้ว่าเป็นการตกลงเลิกสัญญากับโจทก์โดยปริยายแล้ว แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะมีข้อตกลงกัน ให้ถือเงินดาวน์เป็นเงินมัดจำ และหากโจทก์ผิดสัญญายอมให้ริบเงินมัดจำ แต่ได้ความว่าในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้จำเลยทั้งสองเพียง 340,000 บาท เงินจำนวนดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยทั้งสองในวันทำสัญญาเพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาถือเป็นมัดจำ ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระในภายหลังอีก 1 งวด แม้ตามสัญญาจะระบุให้ถือเป็นมัดจำก็ไม่ใช่มัดจำตามความหมายแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 377 แต่เป็นเพียงการชำระค่าที่ดินบางส่วน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 340,000 บาทได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378 (2) ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระในภายหลังอีก 1 งวด ซึ่งถือเป็นการชำระราคาที่ดินบางส่วนนั้น จำเลยทั้งสองต้องให้โจทก์ได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แต่การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันให้จำเลยทั้งสองริบเงินดาวน์ดังกล่าวได้หากโจทก์ผิดสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ.มาตรา 379 ซึ่งหากเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลก็มีอำนาจปรับลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

 

ประเด็น ผู้จะซื้อบังคับให้ผู้จะขายโอนเฉพาะที่ดินได้ แม้จะตกลงกันซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8172/2555

    ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่า หากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา คือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด

 

ประเด็น ตกลงว่าถ้าธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ ผู้จะขายต้องคืนมัดจำทั้งหมด เมื่อสัญญาเลิกกัน ผู้จะขายจึงต้องคืนเงินมัดจำ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4380/2540

    สัญญาจะซื้อขายมีข้อความว่า ส่วนเงินที่เหลืออีก 1,850,000 บาท จะจ่ายในเมื่อทางธนาคารอนุมัติให้ ไม่ได้กำหนดให้เห็นต่อไปว่าหากธนาคารไม่อนุมัติให้จะมีผลเป็นอย่างไร การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีข้อตกลงด้วยวาจาว่า หากธนาคารอนุมัติเงินกู้แก่โจทก์ไม่ครบ 1,850,000 บาท ให้ถือว่าสัญญาจะซื้อขายเลิกกัน โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารไม่ใช่เป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)

    โจทก์ประกอบอาชีพเสริมสวย ไม่มีร้านเป็นของตนเอง เหตุที่ต้องการซื้อตึกแถวจากจำเลยก็เพราะร้านเสริมสวยที่ทำอยู่จะหมดสัญญาเช่า เงิน 150,000 บาท ที่วางมัดจำให้จำเลยไว้ก็เป็นเงินที่ยืมมาจากมารดา ในขณะทำสัญญาโจทก์ยังไม่ได้ติดต่อกับธนาคารยังไม่แน่ว่าธนาคารจะให้กู้หรือไม่ เป็นจำนวนเท่าใด โดยปกติการทำสัญญาจะซื้อขายผู้ซื้อจะเอาเงินมาจากที่ใดเป็นเรื่องของผู้ซื้อเอง ไม่จำเป็นต้องระบุไว้ในสัญญา แต่สัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทนี้เขียนไว้ว่าเงินที่เหลืออีก 1,850,000 บาท จะจ่ายในเมื่อธนาคารอนุมัติให้แสดงว่าได้มีการพูดถึงเรื่องเงินที่จะนำมาจ่ายครั้งต่อไปกันไว้แล้วว่าหากธนาคารไม่อนุมัติให้กู้เงินจำนวนดังกล่าวแล้วสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกัน ต่อมาธนาคารอนุมัติให้โจทก์กู้เงินได้เพียง 1,000,000 บาท ไม่ถึงจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาโดยมิใช่เป็นเพราะความผิดของฝ่ายใด สัญญาจะซื้อขายจึงเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนมัดจำที่ริบไว้ให้โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยจะริบเสียมิได้

 

ประเด็น อายุความ สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4636/2551

   โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโดยในสัญญากำหนดเรื่องการโอนไว้ว่า ผู้ขายจะโอนสิทธิให้ผู้ซื้อในภายหลังเมื่อผู้ซื้อต้องการให้โอน เป็นกรณีที่เวลาอันจะพึงชำระหนี้มิได้กำหนดลงไว้ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ย่อมจะเรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลันตาม ป.พ.พ. มาตรา 203 วรรคแรก สิทธิเรียกร้องของโจทก์จึงอาจบังคับได้ตั้งแต่วันทำสัญญา เมื่อโจทก์นำคดีมาฟ้องบังคับตามสัญญาเกิน 10 ปีนับแต่วันทำสัญญา ฟ้องของโจทก์ย่อมขาดอายุความตามมาตรา 193/30

 

ประเด็น สัญญาตกเป็นโมฆะ ผู้ขายต้องคืนเงินแก่ผู้ซื้อ พร้อมดอกเบี้ย 7.5 ต่อปี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2343/2533

   เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะ ผู้จะขายก็ต้องคืนเงินที่รับไว้แก่ผู้จะซื้อฐานเป็นลาภมิควรได้ โดยผู้จะขายต้องเสียดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ผู้จะซื้อเรียกคืน การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยมากไปกว่าที่จำเลยต้องรับผิดตามกฎหมาย เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องตามกฎหมายได้

 

ประเด็น สัญญาไม่มีกำหนดระยะเวลาไว้แน่นอน ต้องมีหนังสือบอกกล่าว ตามป.พ.พ.มาตรา 204

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5890/2541

   ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า "ส่วนเงินที่ค้าง ชำระเป็นเงิน 1,365,000 บาท ผู้จะซื้อให้สัญญาว่าจะชำระเงินภายใน 6 เดือน หรือต่อเมื่อผู้จะซื้อได้รับโอนกรรมสิทธิ์ น.ส.3 ก. เป็นที่เรียบร้อยแล้ว" ได้ความว่าขณะที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์นั้น การออก น.ส.3 ก. จะแล้วเสร็จเมื่อไรยังไม่ทราบ แสดงว่าการขอออก น.ส.3 ก. ดังกล่าวอาจจะมีระยะเวลาเกินกว่า 6 เดือน ก็ได้ ดังนั้น จึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ปรากฏว่าเมื่อครบกำหนด 6 เดือนแล้ว จำเลยได้ติดต่อให้โจทก์ มารับโอนที่ดินแต่โจทก์แจ้งว่าให้จำเลยถมทางเข้าที่ดินก่อน จำเลยจึงได้ดำเนินการถมที่ดิน แสดงว่าจำเลยก็มิได้ ถือกำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นสาระสำคัญ หลังจากถมที่ดิน เสร็จแล้วโจทก์แจ้งว่าประมาณเดือนมีนาคม 2536 จะมารับโอน ที่ดินพร้อมกับจ่ายเงินให้ แต่ครั้นถึงกำหนดโจทก์ก็ ไม่มารับโอนโดยอ้างว่ายังไม่พร้อมและจะนัดใหม่ประมาณ ปลายเดือนมีนาคม 2536 โดยไม่ได้ระบุวันที่แน่นอนไว้เมื่อครบกำหนดโจทก์ก็มิได้ติดต่อมา แสดงว่าโจทก์จำเลย มิได้กำหนดวันโอนที่ดินกันไว้ให้แน่นอน เมื่อโจทก์ยังไม่มา รับโอนจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์และตกเป็น ผู้ผิดนัดต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามสัญญาซึ่งมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับอีกด้วย

 

เนื้อที่ : ถ้าขาดหรือล้ำ เกินกว่าร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจะปฏิเสธ หรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก ตาม ป.พ.พ.มาตรา 466

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

 มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

    สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

    บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคา 20,000 บาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย

มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก

   อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

มาตรา 391 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

    ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้

    ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น

    การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

มาตรา 222 การเรียกเอาค่าเสียหายนั้น ได้แก่เรียกค่าสินไหม ทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น

    เจ้าหนี้จะเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ แม้กระทั่งเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือ ควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว

มาตรา 204 ถ้าหนี้ถึงกำหนดชำระแล้ว และภายหลังแต่นั้นเจ้าหนี้ได้ให้คำเตือนลูกหนี้แล้ว ลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ไซร้ ลูกหนี้ได้ชื่อว่าผิดนัดเพราะเขาเตือนแล้ว

   ถ้าได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน และลูกหนี้มิได้ชำระหนี้ตามกำหนดไซร้ ท่านว่าลูกหนี้ตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนเลย วิธีเดียวกันนี้ท่านให้ใช้บังคับแก่กรณีที่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนการชำระหนี้ ซึ่งได้กำหนดเวลาลงไว้อาจคำนวณนับได้โดยปฏิทินนับแต่วันที่ได้บอกกล่าว

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 กรณีกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วไปรอ ณ สำนักงานที่ดิน แต่อีกฝ่ายไม่ไปให้รอจนถึงสำนักงานที่ดินปิดทำการ แล้วไปลงบันทึกรับแจ้งเป็นหลักฐานไว้

2 หากผู้จะซื้อนำแคชเชียร์เช็คไปด้วย ให้ระบุในบันทึกรับแจ้งเป็นหลักฐานของตำรวจไว้ด้วย

3 ฝ่ายที่ผิดสัญญา ไม่มีสิทธิบอกกล่าวบังคับให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามหรือบอกเลิกสัญญาได้

4 หากจะซื้อขายแบบเหมาแปลงหรือตามจำนวนเนื้อที่ ต้องระบุข้อตกลงในสัญญาเป็นให้ชัดเจน

6 สัญญาที่ทำภายในข้อกำหนดห้ามโอน แต่ระบุให้มีผล เมื่อพ้นกำหนดเวลาตามที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ถือว่าโมฆะ

7 หากสัญญาไม่ได้ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถกำหนดได้ โดยการส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังอีกฝ่ายให้ทราบ

8 เสนอคำฟ้อง ณ ศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตศาล หรือภูมิลำเนาของจำเลย

 

อัตราค่าบริการว่าความคดีผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน บ้าน
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นคำฟ้อง / ต่อสู้คดี	-x-
2	บริการร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง	-x-

หมายเหตุ อัตรานี้เฉพาะคดีที่มีเขตอำนาจศาลอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดลำพูน

นอกเหนือจากนี้ เพิ่มค่าเดินทางกิโลเมตรละ 5 บาท