คดีฟ้องขับไล่จำเลย ลูกหนี้ พร้อมบริวาร ออกจากห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม ที่ดินเปล่า บ้าน กรณีซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด สำนักงานบังคับคดี

    ปัญหา ในกรณีผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดหรือการประมูลสู้ราคาของสำนักงานบังคับคดี แต่บ้านยังมีลูกหนี้หรือจำเลยและบริวารอาศัยอยู่ ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อบังคับให้ลูกหนี้หรือจำเลยและบริวารออกไป เมื่อพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ได้เริ่มบังคับใช้ ซึ่งเป็นวิธีง่าย โดยผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องไปยื่นคำฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่

 

หลังจากผู้ซื้อได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ในทรัพย์สินที่ประมูลเรียบร้อยแล้ว แต่จำเลยและบริวารยังไม่ยอมย้ายออก

ผู้ซื้อต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย ดังนี้

1. ยื่นคำร้องขอออกหมายบังคับคดีลูกหนี้ตามคำพิพากษาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 334 เพื่อให้ศาลมีคำสั่งออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยผู้ซื้อจะอยู่ในฐานะผู้ร้องในคดีเดิม

2. ผู้ซื้อหรือผู้แทนต้องนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยังที่ตั้งทรัพย์ เพื่อปิดประกาศขับไล่ โดยการจองคิวประมาณ 1-2 วัน เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยอ้างว่ามิใช่บริวารจำเลยยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายใน 15 วันนับแต่วันที่ปิดประกาศเพื่อให้ศาลนัดวันไต่สวนคำร้อง

3. หากจำเลยและบริวารยังไม่ออก หรือไม่ได้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายในกำหนด ผู้ซื้อต้องเป็นผู้รายงานต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี และขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีหนังสือไปรายงานศาล เพื่อมีคำสั่งจับกุมและกักขังโดยผู้ซื้อต้องไปคัดทะเบียนราษฎรบุคคลที่จะขอให้เจ้าพนักงานออกหมายจับรับรองไม่เกิน 1 เดือน

4. คัดถ่ายหมายจับกุมและกักขัง เพื่อนำเจ้าหน้าที่ตำรวจไปดำเนินการจับกุม ส่งตัวมายังศาล หรือบางกรณีศาลอาจจะมีคำสั่งนัดพร้อม เพื่อเรียกตัวจำเลยมีมาสอบถามก่อนก็ได้

5. กรณีถูกออกหมายจับ ลูกหนี้และบริวาร ต้องเตรียมเงินค่าประกันตัว คนละ 5,000 บาท

6. หากจำเลยและบริวารออกจากที่พิพาทแล้ว ให้มาแจ้งเจ้าพนักงานบังคับคดี เพื่อจะได้ส่งมอบการครอบครองให้

 

เอกสารประกอบการยื่นคำร้องต่อศาล

1. หนังสือสัญญาซื้อขาย

2. ใบเสร็จรับเงิน จากสำนักงานบังคับคดี

3. ประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี เรื่อง ขายทอดตลาดทรัพย์สิน

4. คำขอ ขายตามคำสั่งศาล

5. โฉนดที่ดิน / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อได้

 

เอกสารประกอบการยื่นตั้งเรื่องขับไล่ สำนักงานบังคับคดี

1. หนังสือมอบอำนาจ(ถ้ามี)

2. คำร้องขอขับไล่

3. แบบรับรองรายการทะเบียนราษฏรจำเลยและบริวาร รับรองไม่เกิน 1 เดือน

4. ภาพถ่ายทรัพย์สิน และแผนที่ตั้ง

5. หนังสือบอกกล่าวแจ้งขับไล่ พร้อมใบตอบรับ EMS ในประเทศ

 

ค่าธรรมเนียม

1. ค่าตั้งเรื่องขับไล่ สำนักงานบังคับคดี สำนวนละ 1,000 บาท

2. ค่านำส่งหมายนัด จำเลยและบริวาร ตามอัตราของศาล

 

เขตอำนาจศาล : ศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาล กรณีซื้อทรัพย์จากคดีล้มละลาย ต้องยื่นคำร้องต่อศาลล้มละลาย

 

พระราชบัญญัติ แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560

ส่วนที่ 8 การขายหรือจำหน่าย

มาตรา 334 เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคําพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัย และลูกหนี้ตามคําพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ซื้อชอบที่จะยื่นคําขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาล ให้ออกหมายบังคับคดีเพื่อบังคับให้ลูกหนี้ตามคําพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยให้นําบทบัญญัติมาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) และวรรคสอง มาตรา 355 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และมาตรา 364 มาใช้บังคับโดยอนุโลม ทั้งนี้ ให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคําพิพากษา และลูกหนี้ตามคําพิพากษาหรือบริวารที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้ตามคําพิพากษาตามบทบัญญัติดังกล่าว

 

หมวด 7 การบังคับคดีในกรณีที่ขอให้ศาลสั่งจับกุมและกักขังลูกหนี้ตามคำพิพากษา

มาตรา 361 ภายใต้บังคับบทบัญญัติหมวด 4 การบังคับคดีในกรณีที่ให้ขับไล่ ในกรณีที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาจงใจขัดขืนไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ และไม่มีวิธีการบังคับอื่นใดที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะใช้บังคับได้ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาอาจมีคำขอฝ่ายเดียว ให้ศาลมีคำสั่งจับกุมและกักขังลูกหนี้ตามคำพิพากษาก็ได้

    เมื่อได้รับคำขอตามวรรคหนึ่ง ให้ศาลพิจารณาคำขอโดยเร็ว หากเป็นที่พอใจจากพยานหลักฐานซึ่งเจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำมาสืบหรือที่ศาลเรียกมาสืบว่า ลูกหนี้ตามคำพิพากษาสามารถที่จะปฏิบัติตามคำบังคับได้ถ้าได้กระทำการโดยสุจริต และเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาไม่มีวิธีการบังคับอื่นใดที่จะใช้บังคับได้ให้ศาลออกหมายจับลูกหนี้ตามคำพิพากษา

    ถ้าลูกหนี้ตามคำพิพากษามาศาลหรือถูกจับตัวมา แต่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาไม่อาจแสดงเหตุอันสมควรในการที่ไม่ปฏิบัติตามคำบังคับได้ ศาลมีอำนาจสั่งกักขังลูกหนี้ตามคำพิพากษาทันทีหรือในวันหนึ่งวันใดที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษายังคงขัดขืนอยู่ก็ได้ หากลูกหนี้ตามคำพิพากษาแสดงเหตุอันสมควรในการที่ไม่ปฏิบัติตามคำบังคับได้ หรือตกลงที่จะปฏิบัติตามคำบังคับทุกประการ ศาลจะมีคำสั่งให้ยกคำขอ หรือมีคำสั่งเป็นอย่างอื่นตามที่เห็นสมควรก็ได้

 

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 309 ตรี เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัย และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ตั้งอยู่ในเขตศาลให้ออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น ภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด แต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน ถ้าลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ ให้บังคับตาม มาตรา 296ทวิ มาตรา 296ตรี มาตรา 296จัตวา มาตรา 296ฉ มาตรา 296สัตต มาตรา 299 มาตรา 300 มาตรา 301 และ มาตรา 302 โดยอนุโลม ทั้งนี้ ให้เจ้าพนักงานศาลเป็นผู้ส่งคำบังคับ โดยผู้ซื้อมีหน้าที่จัดการนำส่ง และให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามบทบัญญัติดังกล่าว

 

หลักกฎหมายคุ้มครองคนสุจริตที่ประมูลซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยเปิดเผย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 1330 สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

คำพิพากษาฎีกาที่ 5502/2555

    การที่ผู้ซื้อที่ดินและอาคารจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ขอให้ศาลชั้นต้นออกคำบังคับให้จำเลยทั้งสาม ซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารซึ่งยังครอบครองและอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวออกไปจากที่ดินและอาคารนั้น ถือว่าเป็นการบังคับคดีต่อเนื่องจากที่โจทก์ได้บังคับคดีไว้ก่อนแล้วซึ่ง ป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรี บัญญัติให้ถือว่า ผู้ซื้อทรัพย์เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษา อันมีผลเท่ากับให้ผู้ซื้อทรัพย์สวมสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา เมื่อโจทก์ได้ร้องขอให้บังคับคดีแก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาและผู้ซื้อทรัพย์ดำเนินการบังคับคดีต่อเนื่องจากโจทก์ดังกล่าว จึงไม่ต้องยื่นคำขอให้บังคับคดีภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามที่ ป.วิ.พ. มาตรา 271 บัญญัติไว้อีก ผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิยื่นคำขอต่อศาลให้ออกคำบังคับให้จำเลยที่ 3 และบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์พิพาทโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 3712/2555

    แม้ตามคำฟ้องของโจทก์ โจทก์สามารถดำเนินการบังคับขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลได้ โดยการยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรี แต่บทบัญญัติมาตรา 309 ตรี มิได้บัญญัติห้ามหรือตัดสิทธิของโจทก์ในการที่จะใช้สิทธิทางศาลโดยการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากผู้ที่อยู่ในทรัพย์สินที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยละเมิด การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ออกคำบังคับตามมาตรา 309 ตรี และให้จำหน่ายคดีโจทก์เสียจากสารบบความจึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

ประเด็น หากผู้ซื้อต้องการเรียกค่าเสียหาย ต้องนำไปฟ้องเป็นคดีใหม่ ข้อหาขับไล่

คำพิพากษาฎีกาที่ 5997/2555

    ป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรี ให้สิทธิผู้ซื้อทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเพียงการขอให้ออกคำบังคับและให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีเพื่อขับไล่จำเลยในฐานะลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทเท่านั้น เมื่อโจทก์ประสงค์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในมูลละเมิด เพราะจำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทก็ชอบที่โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นคดีใหม่ต่างหาก โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายในมูลละเมิดเป็นคดีนี้ได้ จำเลยรับว่าเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาในคดีเดิมโดยธนาคาร ก. เป็นผู้ซื้อทรัพย์พิพาทจากการขายทอดตลาดในคดีดังกล่าวและโจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์ต่อมาจากธนาคาร ก. ทั้งจำเลยก็ยังอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทที่โจทก์ซื้อมา จึงย่อมฟังได้ว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว

 

ประเด็น ชำระเงินมัดไว้บางส่วน แม้จำเลยจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2444/2537

    โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้นโดยสุจริตและวางเงินมัดจำไว้บางส่วน แต่ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ดังนี้ แม้โจทก์จะยังมิได้ชำระราคาที่ดินพิพาทครบถ้วนหรือยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยผู้อยู่อาศัยในที่ดินพิพาทได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330

 

ประเด็น ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดมาจากธนาคาร ย่อมได้รับความคุ้มครองต่อมาจากธนาคาร ผู้ซื้อทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13846/2553

   ธนาคาร ก. เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ย่อมได้รับความคุ้มครองสิทธิมิให้เสียไป แม้ที่ดินพิพาทมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากธนาคาร ก. อีกทอดหนึ่ง ถือได้ว่าเป็นผู้สืบสิทธิที่ได้รับความคุ้มครองสิทธิที่มีอยู่ตามมาตรา 1330 เช่นเดียวกัน แม้โจทก์ทั้งสองจะมิใช่ผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยตรง หรือโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินดังกล่าวโดยทราบมาก่อนว่าจำเลยปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินพิพาทเป็นเวลานานแล้ว หรือการที่จำเลยครอบครองทำประโยชน์ปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นอย่างถาวรในที่ดินพิพาทมาเป็นเวลาเกินกว่า 20 ปี แล้วโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน และมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เป็นหลักฐาน ก็ไม่อาจยกสิทธิดังกล่าวขึ้นใช้ยันสิทธิของโจทก์ทั้งสองได้ และเมื่อโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นกับให้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยยังคงเพิกเฉย โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้

 

ประเด็น ลูกหนี้หรือจำเลยจะอ้างเหตุว่าได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์แล้วขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ อ้างอิงคำพิพากษาศาลฏีกาที่ 4394/2547

 

อัตราค่าบริการ ดคีร้องขับไล่ลูกหนี้/จำเลย
ลำดับ	รูปแบบคดี	ราคา(บาท)
1	ยื่นคำร้องต่อศาล และดำเนินการขับไล่	-x-

 

หมายเหตุ อัตรานี้เฉพาะคดีที่มีเขตอำนาจศาลอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดลำพูน

นอกเหนือจากนี้ เพิ่มค่าเดินทางกิโลเมตรละ 5 บาท